上海地產商的下水道詭計

　　當?shù)禺a商把房產證交給購房者之后，房屋質量問題也被間接轉移給了后期服務的物業(yè)公司。物業(yè)公司為求自保，往往用很少的保險金額購買公共責任險，而公共責任險無法覆蓋之處——無論是房地產公司建設品質造成的損害責任，還是物業(yè)公司未盡職責所造成的損害，最終都由業(yè)主埋單。而真正的作惡者為何總能逍遙法外？

　　文 本刊實習記者 譚古麗

　　上海市嘉定區(qū)塔城路金地格林春岸小區(qū)常年倒灌的下水道，給業(yè)主和物業(yè)公司惹了不少的事兒——低層樓層的居民自2006年入住以來，廚房就經常發(fā)生“倒灌”現(xiàn)象。業(yè)主們?yōu)榇舜髣痈位�，不斷投訴，物業(yè)公司也被鬧騰得焦頭爛額，疲于應付，房管局亦大為傷神。

　　然而，卻從來沒有人說得清下水道倒灌的真實原因，也沒有政府部門或公司去追查——這究竟是業(yè)主所猜測的“下水道的結構本來就有問題”，還是按照物業(yè)公司的說法，只是“突發(fā)性事件”？

　　兇險下水道

　　2011年的7月，夏雷陣陣。暴雨洗滌了上海嘉定區(qū)的大街小巷，一切清新如初。而塔城路金地格林春岸小區(qū)里住在低層樓層的居民卻壓根兒笑不出來。望著一屋子的臭水，平時性格溫和的婁女士此時氣不打一處來，這已經不是第一回了！

　　婁女士不常在家里住，結果此次從廚房下水道排水溝處倒灌出來的污水便如入無人之境，從廚房一路“長驅直入”：客廳和兩間臥室的地板最終全部浸泡在油膩惡心的污水中，地板、地腳線、門套等全部起泡、翹裂；所有家具——無論是木質還是金屬——底部均被浸爛，以櫥柜損壞最為嚴重；地下隱蔽工程的電線遭到污水的浸泡，室內斷電，一片黑暗；更讓人反胃的是，房間里還彌漫著陣陣下水道惡臭，令人窒息。

　　剛出差回來的婁女士本已疲憊不堪，又看到本來好端端的房子變成這副光景，簡直怒不可遏。回想起來，從她自2008年入住小區(qū)以來，倒灌的現(xiàn)象就時有發(fā)生，每每雨季，便有廚房水倒灌到家里來，而這次“規(guī)模”更驚人了。后通過跟鄰居了解也得知，自己并不是此次倒灌事件的唯一受害人。住在101室的鄭女士遇到類似的狀況，櫥柜吊頂和瓷磚等都受到不同程度的受損破壞。當時的狀況，用鄭女士的原話講可謂“恐怖”：拆開部分扣板，發(fā)現(xiàn)污水來自房頂，而滲水處無任何水管或下水管。

　　據(jù)調查，類似婁女士家發(fā)生的這種損失慘重的倒灌現(xiàn)象，其實已經在小區(qū)開始入住的幾年內發(fā)生過好幾回。

　　更令業(yè)主氣憤的是，事發(fā)后上海金地物業(yè)服務有限公司(以下簡稱“金地物業(yè)”)居然擺出一副強人姿態(tài)，強調他們買了公共責任險——所有損失都應該是按照保險公司的規(guī)定標準計算和賠付。言下之意，他們公司沒有其他任何賠付義務，要將所有的責任推給第三方保險公司去承擔。

　　公共責任險是責任保險中獨立的、適用范圍最為廣泛的保險類別，它規(guī)定在保險期限內，被保險人在本保險單明細表列明的范圍內，因經營業(yè)務發(fā)生意外事故，造成第三者的人身傷亡和財產損失，依法應向被保險人承擔經濟賠償責任。這里的“意外事故”，指的是不可預料的以及物業(yè)無法控制并造成物質損失或人身傷亡的突發(fā)性事件。

　　按照保險公司的定損清單，地板、櫥柜、屏風、單人床等一切家具的損失金額必須算上折舊率。然而，一個現(xiàn)實的問題擺在面前，如果重新購置這些家具，將是一筆重大損失，兩者差額至少3萬元。

　　與金地物業(yè)進行時間上的較量實在傷不起。101室的鄭女士最終在8月底與金地物業(yè)簽訂一份賠償協(xié)議書——協(xié)議書上只承諾賠償直接損失10250元。而撇清責任之后，其它任何維修及補償責任，任何因為漏水而引發(fā)的如延誤入住的房屋空置費以及誤工費這些間接損失，拒不承擔。

　　常年倒灌并非天災

　　倒灌現(xiàn)象既已出現(xiàn)多年，小區(qū)里很多用戶都已遭受禍害，而且此次自己家里的財產也遭受到重大損失，婁女士決心不再姑息——積極統(tǒng)計損失之余，她決定問清事實。究竟為什么會倒灌，是誰的責任，真的是“意外事件”嗎？

　　“下水道堵塞”，小區(qū)物業(yè)每次的解釋都止步于此，這次面對婁女士也不例外。金地物業(yè)的易經理對《法人》記者理直氣壯地表示，疏通管道都是定期進行的，物業(yè)公司在工作上并沒有失誤。

　　而當《法人》記者反復追問倒灌原因時，上海市嘉定區(qū)房管局信訪辦工作人員給出的解釋也很“配合”：物業(yè)公司很盡職。負責此事調查的相關辦事處的工作人員都去看過相關工作記錄，此事發(fā)生之前，物業(yè)公司恪守與業(yè)主簽訂合同的相關條例——他們定期對下水道和暗井都做過檢查。

　　然而，《法人》記者反復追問下水道倒灌的原因，卻始終得不到正面回應。

　　與此相反，在采訪過程中，多名投訴對象都向《法人》記者反映，清理水管的工人有多次提醒下水道的堵塞是設計的時候與另外一條水管平衡導致的。這個關鍵的信息一旦被證實，意味著，這個溢水的問題并不是意外，也不是物業(yè)管理公司在管理過程中有疏失，而是開發(fā)商負有全部責任——因為房子結構存在問題。

　　這就不難理解金地物業(yè)為什么寧可“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，也不愿意把原因查明。開發(fā)商金地(集團)股份有限公司，正是金地物業(yè)的總部。

　　整件事輪廓此時清楚浮現(xiàn)：房地產商賺滿腰包后，卻將房子遺留的問題推給后期服務的下屬物業(yè)公司。物業(yè)公司用很少的保險金額購買公共責任險后，便把問題定性為“突發(fā)性事件”，由保險公司背黑鍋。

　　開發(fā)商難逃責

　　房地產商取得暴利后，將問題推給物業(yè)公司，物業(yè)公司用很少的保險金額去購買公眾責任險。而房地產商作為源頭，卻總被遺忘。

　　“房屋本身結構不合理，是開發(fā)商本身的過錯，給住戶造成損失，應由開發(fā)商賠償全部損失。”廣東深大地律師事務所律師李剛對《法人》記者說。但他同時提醒，這應在收樓之日起兩年內提出。否則，業(yè)主可能喪失請求開發(fā)商維修和賠償損失的權利。

　　對于這種說法，老住戶隋女士則認為當發(fā)生倒灌現(xiàn)象時，物業(yè)公司只是積極地配合疏通下水道，并沒有清查原因——住戶一開始并沒有意識懷疑是房子結構本身，而且前幾年的時候下水道倒灌現(xiàn)象并不突出，這些都讓業(yè)主們忽略了事件的嚴重性。

　　對此李剛律師補充了關鍵一點：物業(yè)公司有檢查維修房屋及其附屬設施的義務，知道或者應該知道房屋結構不合理，應及時告知業(yè)主；因怠于檢查或者怠于通知致使業(yè)主錯過向開發(fā)商主張權利的時間，應承擔賠償責任。

　　也就是說，如果是金地物業(yè)沒有檢查房屋，或者是檢查出來原因卻沒有及時通知住戶的話，都得賠償，而絕不能讓“公共責任險”成為免責金牌。

　　房產出了質量問題，開發(fā)商和物業(yè)公司通常都想盡辦法規(guī)避法律責任。李剛律師認為，如果開發(fā)商偷工減料使房屋產生質量問題，并且造成第三者損害，房地產公司也是負有賠償責任的。作為物業(yè)公司，如果盡了檢查義務，但未能發(fā)現(xiàn)質量瑕疵，則物業(yè)公司不應該承擔賠償責任。

　　如果物業(yè)公司未盡職檢查，能發(fā)現(xiàn)瑕疵而未發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)了也未維修，給第三者造成損失，物業(yè)公司應承擔賠償責任。這個時候，保險公司也應為物業(yè)公司的過錯承擔賠償責任，也就是前面提到的公共責任險。

　　對于房產商，李剛律師指出，更嚴重的問題在于，如果把整個邏輯再推演一下，就變成：房產公司把房子品質建得差一點，那么物業(yè)公司用于修繕彌補這些品質差的部分費用就會升高，那么能夠投入到服務的數(shù)量少了。換言之，開發(fā)商的作惡后果，通過這種方式，也就嫁接到了購房者頭上。而這，已然成為房產界縮減成本的不二良方。

　　房產商姿態(tài)向來強勢，又習慣往正為業(yè)主提供服務的物業(yè)公司身上推卸責任。久而久之，便給政府監(jiān)管部門形成一種思維定勢——在追責過程中，房管部門從來都忽略房產商。要不是有這條下水道，這樣隱蔽的作惡永遠不會被提起。