本刊和消息晨報(bào)《地產(chǎn)星空》共同主辦、得勝傳媒協(xié)辦的“涅?、提振、前行——后新政時(shí)代樓市重生與應(yīng)對(duì)論壇”日前在解放日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)團(tuán)體申大廈9樓舉辦，本次論壇也是“樓市涅?，尋找保值抗跌樓盤”系列運(yùn)動(dòng)的重頭戲之一。來(lái)自滬上眾多著名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、品牌開(kāi)發(fā)商的25位專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士參加了此次論壇，共同就當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)展開(kāi)討論、各抒己見(jiàn)。
與會(huì)代表一致認(rèn)為，新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展將起到積極作用，雖然短期來(lái)看樓市將面臨調(diào)劑，但未來(lái)信心依舊、前行的方向沒(méi)有轉(zhuǎn)變。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，范圍和資金好比硬件，產(chǎn)品和服務(wù)好比軟件。硬件固然重要，但軟件更加可貴。開(kāi)發(fā)商要專注于作品、專精于品德，建設(shè)更多能打動(dòng)購(gòu)房者的好房子，做有社會(huì)義務(wù)感的品牌企業(yè)。
短期市場(chǎng)面臨調(diào)劑剛需入市最佳時(shí)代
楊紅旭首先對(duì)本輪宏觀調(diào)控政策進(jìn)行懂得讀。他認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比以往更加嚴(yán)格、政策更加密集。如2005年時(shí)出臺(tái)的“國(guó)八條”和2008年時(shí)出臺(tái)的“國(guó)十一條”屬于國(guó)務(wù)院辦公廳文件，這次的“國(guó)十條”則是國(guó)務(wù)院文件，級(jí)別比前兩次要高，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)此次調(diào)控的器重程度。本次政策的盤整期不會(huì)像以往幾個(gè)月至半年這么短，無(wú)論一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，盤整周期都將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)代。事實(shí)上，市場(chǎng)在調(diào)劑時(shí)代有自己的規(guī)律，量變?cè)缬趦r(jià)變，成交量大跌后，價(jià)格必將隨之下跌。
樓市專評(píng)網(wǎng)主編黃志堅(jiān)表現(xiàn)，本市一手商品住宅30天成交縮量十分明顯，上月成交量?jī)H為最高月份的 13.9%、近五年月均成交量的22.03%。理論上講，后市大漲大跌或是小漲小跌的可能性都存在，政府的政策會(huì)根據(jù)市場(chǎng)冷熱的變更而調(diào)劑，目標(biāo)是讓樓市在調(diào)控中趨向理性和健康。黃志堅(jiān)認(rèn)為，內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)分割而成的“四環(huán)五區(qū)”所表現(xiàn)出來(lái)的供求關(guān)系是不一樣的，抗壓表現(xiàn)也不一樣。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都不利用雷同的眼光去看不同的區(qū)域，不能用一個(gè)總量數(shù)據(jù)去衡量一個(gè)區(qū)域或樓盤的走勢(shì)。對(duì)于剛性需求購(gòu)房者而言，任何一次階段性回調(diào)都是最佳的介入機(jī)會(huì)。
上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司副總裁林森認(rèn)為，樓市“短期下挫、中期震動(dòng)、長(zhǎng)期向好”。目前形勢(shì)下既不用過(guò)火悲觀，也需要看到問(wèn)題的存在。他表現(xiàn)，未來(lái)一段時(shí)間，樓市呈現(xiàn)“重生”的區(qū)域或?qū)⒓性诮纪猸h(huán)，因?yàn)榻纪猸h(huán)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)的一個(gè)基準(zhǔn)線，也是首次置業(yè)者的首選區(qū)域。市場(chǎng)回調(diào)過(guò)程中，剛性需求購(gòu)房者有入市的機(jī)會(huì)。
理性定價(jià)吸引客戶商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)機(jī)會(huì)
與會(huì)開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為，在現(xiàn)階段市場(chǎng)情況下，購(gòu)房者陷入張望，如果開(kāi)發(fā)商也跟著張望的話，只會(huì)讓沒(méi)有成交量的樓市不健康狀態(tài)越拖越久。開(kāi)發(fā)商要用“關(guān)注”的心態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，購(gòu)房者也會(huì)以“關(guān)注”的心態(tài)來(lái)回應(yīng)。住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)更好地滿足花費(fèi)和居住的需要，商業(yè)項(xiàng)目要滿足民生，供給一種生活方法，辦公項(xiàng)目則要滿足商務(wù)需求。
鳳凰花苑銷售總監(jiān)程紅表現(xiàn)，該項(xiàng)目在新政出臺(tái)后的5月上市，取得了不錯(cuò)的銷售事跡，至今已去化近半房源。究其原因，重要在于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查和摸底，制定了合理的均價(jià)，產(chǎn)品性價(jià)比獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。長(zhǎng)興島地處崇明島和浦東外高橋之間，崇明島新盤價(jià)格已達(dá)每平方米1.3至1.4萬(wàn)元，外高橋新盤價(jià)格更是突破了每平方米2萬(wàn)元，長(zhǎng)興島上的鳳凰花苑均價(jià)只有每平方米1.1萬(wàn)元，房源以90至150平方米的公寓為主，成為剛需購(gòu)房者出手的最佳選擇。
鵬欣地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)方征煒表現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控很及時(shí)，對(duì)于專注于產(chǎn)品品德的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是件好事，購(gòu)房者可以靜下心來(lái)仔細(xì)分辨哪些項(xiàng)目是真正值得購(gòu)置且物有所值。以鵬欣為例，十年來(lái)始終致力于精耕細(xì)作，不管是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目，都力求精益求精。本輪調(diào)控過(guò)程中，純商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)商，抗風(fēng)險(xiǎn)才能要強(qiáng)于純住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)受新政影響較小，未來(lái)發(fā)展空間較大。
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