（來源：上海證券報）國內房地產市場調控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行資產質量警示，正是前期信貸的問題。如果此時放松銀行對房地產的信貸投放，無異于把已開始全力排毒的銀行和房地產市場，再次送進莫測深淵，后果不堪設想。8月以來各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進入房地產市場有關，值得細細研究。

銀行資產質量的警示，說明現(xiàn)在房地產調控已到了關鍵時刻。

多個媒體上周五報道了銀行資產質量的變化，這個動向理應引起各方特別關注。因為多數(shù)銀行壞賬大幅增加，引發(fā)的就是金融系統(tǒng)的系統(tǒng)風險，非得保持高度警覺不可。銀行資產質量亮出警示信號是好事。房地產信貸風險潛伏期較長，提前警示，證明了今年4月以來房地產市場嚴厲調控的必要性。

日本房地產泡沫破滅，1997年亞洲金融危機，美國2008年次貸危機……近20年來的全球的銀行危機無不與資產價格泡沫破滅有關。而日本經(jīng)濟至今未能走出谷底，美國也尚未恢復元氣。

現(xiàn)在有一些觀點認為，為了防止房地產資金鏈斷裂，防止銀行的壞賬增加，應該放松銀行對房地產的信貸。筆者不同意這個以毒攻毒的方式。從醫(yī)學上講，以毒攻毒是旁門左道，沒有真正的科學的研究結果和成功實踐臨床案例。國內房地產市場調控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行出現(xiàn)資產問題警示，正是前期信貸的問題。如果此時放松銀行對房地產的信貸投放，無異于把已開始全力排毒、戒毒的銀行和房地產市場，再次送進莫測深淵，資產質量問題的暴露可能被延緩，但是中毒程度會更嚴重，后果將不堪設想。

中國銀行體系現(xiàn)在最大的問題，就在房地產信貸。只是現(xiàn)在有關銀行信貸質量下降的報道比較籠統(tǒng)，應該細分是哪類信貸有問題，是開發(fā)商信貸問題，還是抵押貸款有問題，或者兩者都有問題。前者是開發(fā)商，后者是購房人。只有這樣，才能有效控制銀行風險。還有一類是與地方政府靠賣地擔保的房地產或其他項目的銀行信貸資金，如果這部分擔保的資產出了問題，那相關項目的銀行資金的償付也會出現(xiàn)問題了。

開發(fā)商信貸的風險在于，對于那些自有資金不到位，主要利用銀行貸款和預售資金作為開發(fā)資金的開發(fā)商，房屋銷售不好，就可能出現(xiàn)不能按時償還銀行貸款的問題。短期內就是逾期，時間長了就是壞賬。另一類利用銀行信貸和部分預售資金邊開發(fā)邊銷售的開發(fā)商，如果開發(fā)過程中銷售狀況不如意，便出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，開發(fā)樓盤變成爛尾樓，前期銀行開發(fā)貸款可能成為壞賬，前期銷售不能兌現(xiàn)，不斷影響銀行，而且可能形成許多法律糾紛等社會問題。

這樣的問題，都是房地產開發(fā)商不守規(guī)則所致，如果都嚴格以自有資金開發(fā)，不高度杠桿依賴銀行資金和預售資金，銀行和房地產市場的風險小得多。但是房地產價格泡沫很大，開發(fā)商利潤空間因此就變得很大，只要能賣得出去，一定幅度的降價并不影響開發(fā)商還款能力。短期內房地產影響銀行質量問題的，主要是房屋銷售情況，房地產商只要能支撐，是怎么也不愿降價的，一是與政策博弈以達到利潤最大化，另一個擔心增加與已高價購房者的糾紛。

對于購房者來說，雖然抵押貸款時間期限較長，一般短期內問題不容易顯現(xiàn)。但是購房者分幾種情況，如果是自住房或者是所謂改善性住房，因為信貸額度不會太大，只要利率不大幅提升，只要信貸的相關信用信息是真實的，近期爆發(fā)大規(guī)模止贖（即還不起錢，把房租交回銀行）的風險不大。而且還款能力與價格變動無關，不受價格變動影響。房地產市場調控出現(xiàn)價格變動，不影響還款能力，也就不會影響銀行資產質量。

而對于主要靠借銀行的錢大規(guī)模炒樓的人來說，他們從來沒有準備20年或者30年按期還款，只想通過低買高賣的高額價差償還銀行的貸款，同時獲取低成本利潤，所以短期風險就不小了。這個群體是銀行房地產抵押貸款的主要部分，也是房地產價格大幅上漲的主要推動力，可能是除開發(fā)商之外對銀行資產質量變化影響最大的影響之一。他們的還貸能力與價格變動影響和市場銷售影響密切。