自1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預(yù)售制度以來,房地產(chǎn)市場在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月,住建部發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶,而且鼓勵試點現(xiàn)房銷售,引入監(jiān)管機制的趨勢才明朗,商品房預(yù)售制度正�；辛丝赡�。
預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來需求的不確定性,并有助于降低開發(fā)商的存貨成本,在國際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾�。不過各國和各地區(qū)都對住房預(yù)售的市場準入、資金支付方式、資金�？顚Ｓ煤托畔⑴兜冗M行了嚴格的監(jiān)管,總體上共性包括:
第一是嚴格的預(yù)售準入條件:一般而言,大多數(shù)國家和地區(qū)都對開發(fā)商的預(yù)售資格進行較為嚴格的限制。如在香港,資金充裕、擔(dān)保充分的大企業(yè)更容易獲得預(yù)售許可。在美國,雖然預(yù)售的方式比較靈活,甚至可以未開工預(yù)售,但是資信和商譽好的開發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。在日本,開發(fā)商只有具備合法的建筑許可證,才能辦理預(yù)售。
第二是嚴格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點和支付比例:幾乎所有的國家在期房預(yù)售時,都嚴格要求預(yù)售合同中對預(yù)售資金的支付節(jié)點、方式和比例進行明確。一般而言,幾個非常關(guān)鍵的支付節(jié)點是:首先支付一定比例的定金,然后依次按照新房開工并建好房基、房屋封頂、全部設(shè)施竣工等建設(shè)節(jié)奏分別支付不同比例的預(yù)售資金。具體而言,日本、美國、中國香港、新加坡、中國臺灣明確各自的定金支付比例為10%、5%~ 10%、5%~10%、20%、10%。德國和法國一般在簽訂預(yù)售合同時不支付定金,而是以是否建好房基為起點,進行分批、分期支付。
第三是嚴格的預(yù)售款第三方專門管理:從國際經(jīng)驗看,幾乎所有的成熟市場都會引入第三方的托管賬戶,預(yù)售資金并不能一次性全部進入開發(fā)商的賬戶,而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進行專門管理,并在嚴格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進度逐筆撥付。
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