2010年8月,武漢商品住房成交7596 套(包括江夏、黃陂、東西湖),較上月增加983套,幅度為14.86%,成交面積76.36萬(wàn)平方米,成交金額42.28億元,均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),成交均價(jià)5536元/平方米,較上月下滑近12%。本月保障房成交達(dá)2184套,占總成交量的近三成。與此同時(shí),本月商業(yè)地產(chǎn)旺盛勢(shì)頭不減,8月成交1340套,成交金額猛增至16.36億元,創(chuàng)今年新高。

綜合看來(lái),經(jīng)歷了前期的快速下滑之后,樓市銷量在7、8月基本穩(wěn)定,保障房供銷兩旺與商品房銷售在谷底掙扎,以及住宅銷售萎靡不振與商業(yè)地產(chǎn)高溫不退,都在8月形成了冷暖兩重天的鮮明對(duì)比。

保障房放量沖擊市場(chǎng)

8月,住建部公布了北京、天津、武漢等28個(gè)城市,作為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市。很快,武漢宣布今年將最多拿出5億元用做經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),并將陸續(xù)推出萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)房。

8月,武漢保障性住房成交套數(shù)占到總量的30%,使得全市均價(jià)明顯被降低。如定向銷售的限價(jià)房項(xiàng)目谷尚居,近期成交了近1500套,成交均價(jià)僅在3000元/平方米左右。而此前江漢區(qū)限價(jià)房舞臺(tái)天下、任冬天下等樓盤(pán),黃浦人家、天勤花園、紫潤(rùn)明園等經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,銷售價(jià)格甚至不及區(qū)域房?jī)r(jià)的一半,也都不同程度導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格被降低。

更進(jìn)一步的說(shuō),預(yù)留房源定向銷售拆遷戶及限價(jià)房的增加,有效減少了商品房需求,緩解了供需矛盾,在一些區(qū)域,由于保障房的放量,加上比價(jià)效應(yīng)的影響,開(kāi)發(fā)商坦言,房?jī)r(jià)上漲壓力很大。

小戶型兩頭通吃

從8月銷售排行榜看,有16個(gè)項(xiàng)目銷售超過(guò)百套,萬(wàn)達(dá)菱角湖廣場(chǎng)和萬(wàn)科紅郡是僅有的均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的項(xiàng)目,徐東雅苑以8400元/平方米的均價(jià),成為本月銷售榜第一名,而位居第二的菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已成為排行榜�？�。十強(qiáng)榜單中有八席為品牌房企,足見(jiàn)市場(chǎng)低迷之際,品牌企業(yè)的應(yīng)對(duì)更具策略性。

對(duì)首次置業(yè)者來(lái)說(shuō),自住需求愿望強(qiáng)烈,遇到總價(jià)較低的中小戶型,多有出手。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),公寓式酒店類小戶型產(chǎn)品,易于出租總價(jià)不高,首付壓力不大,如南國(guó)SOHO520、萬(wàn)達(dá)菱角湖廣場(chǎng)等樓盤(pán),搶購(gòu)場(chǎng)景讓許多買(mǎi)房人感嘆有錢(qián)人太多!

7月份,武漢90平方米以下戶型占比達(dá)到53.5%,創(chuàng)年度最高。8月份這一比例依然達(dá)到45.7%。不少項(xiàng)目的緊湊型中小戶型,通過(guò)贈(zèng)送面積達(dá)到二房變?nèi)��?這樣一種暗降營(yíng)銷方式,老業(yè)主和新客戶兩頭討巧,一舉多得。

2010年8月武漢商品住房銷售套數(shù)排行榜

排名 項(xiàng)目名稱 套數(shù)

1 寶業(yè)·徐東雅苑 221

2 武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 215

3 漢口花園 188

4 復(fù)地·東湖國(guó)際 169

5 萬(wàn)科魅力之城 152

6 金地·西岸故事 145

7 保利·心語(yǔ) 144

8 天縱·漢北康城 126

9 沿海賽洛城 120

10 恒大城 108

數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)

據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

調(diào)控思路面臨轉(zhuǎn)變

目前,房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象已經(jīng)得到遏制,如果僅從這一層面理解,4月的調(diào)控新政目標(biāo)似乎已經(jīng)完成。但實(shí)際來(lái)看,目前打折促銷多為小打小鬧,大范圍大幅度的下降并未出現(xiàn),這與買(mǎi)房人預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。下一步怎么辦?銀行信貸暗中松動(dòng)、國(guó)土部公布囤地房企名單、銀行停止開(kāi)發(fā)貸、各地緊密籌備房產(chǎn)稅等消息的頻出,都是市場(chǎng)博弈的一種表現(xiàn)。

從根本上來(lái)說(shuō),目前以控制購(gòu)房信貸、抑制需求的做法,不具備可持續(xù)性,只有通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng),包括各種保障房的供應(yīng),才是解決問(wèn)題的根本。從武漢市場(chǎng)來(lái)說(shuō),即便現(xiàn)有政策不變,在供應(yīng)放量的重壓下,樓市調(diào)整也不可避免,但如果不改變以遏制需求為主的調(diào)控思路,那么,市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)超過(guò)15%,在強(qiáng)大的抄底需求支撐下,市場(chǎng)即可穩(wěn)定下來(lái)。

(特約撰稿/中國(guó)指數(shù)研究院華中分院 李國(guó)政)