面對(duì)近期樓市的回暖，很多開發(fā)商似乎重又燃起了漲價(jià)的欲望。針對(duì)這一苗頭，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一近日提醒開發(fā)商，必須保持冷靜，合理定價(jià)，否則可能招致更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控高壓依舊，如果房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)“非理性上漲”，財(cái)稅、金融、土地等相關(guān)政策均可再度“加碼”。
成交量反彈仍在持續(xù)
自8月下旬以來(lái)，全國(guó)樓市成交量反彈仍在持續(xù)，但也有個(gè)別城市已經(jīng)表現(xiàn)出疲軟之勢(shì)。
記者從中國(guó)指數(shù)研究院獲悉，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，28個(gè)城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。重點(diǎn)城市中，北京、廣州和南京成交量下跌，北京下降幅度超過(guò)20%。其他城市成交面積均環(huán)比上漲，其中成都漲幅達(dá)23.96%，居首位，天津、武漢次之，漲幅均在20%以上。
“最近市場(chǎng)的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，更多是因?yàn)椴糠謩傂孕枨鬀](méi)有等到價(jià)格明顯下調(diào)，因而倉(cāng)促入市，很難說(shuō)是真正回暖。”中原地產(chǎn)張大偉說(shuō)。
事實(shí)上，以北京為例，記者注意到，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京商品房市場(chǎng)總成交期房為1876套，環(huán)比下降55.24%（剔除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房后總成交為1798套，環(huán)比也出現(xiàn)25.2%的下降）。這也是在連續(xù)4周上漲后，北京商品房成交量首次下滑。
張大偉告訴記者，目前北京樓市“二八現(xiàn)象”依然普遍，即“20%降價(jià)或低價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)80%的成交份額。”
“目前北京大部分項(xiàng)目依然銷售困難，降價(jià)項(xiàng)目的商品房基本消化完，因此最近出現(xiàn)了成交量的回落。”張大偉說(shuō)。
中房協(xié)呼吁“理性定價(jià)”
隨著近期樓市成交的回暖，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)悄然上漲。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，能監(jiān)測(cè)到價(jià)格的城市中有19城市價(jià)格上漲，其中北京、廣州漲幅分別為18.48%、29.05%。
值得一提的是，今年北京秋季房展會(huì)共吸引了11.22萬(wàn)人參加，接近去年秋季和今年春季房展會(huì)人數(shù)，記者注意到漸漲的人氣確實(shí)讓一些開發(fā)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)很“堅(jiān)挺”。
針對(duì)這一苗頭，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一近日在“中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)”上提醒開發(fā)商，必須保持冷靜，合理定價(jià)，否則可能招致更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
朱中一坦言，樓市調(diào)控政策初見成效，但隨著近期一些地方成交量環(huán)比上升，房?jī)r(jià)再度面臨上漲壓力。“我相信大多數(shù)開發(fā)商會(huì)看清形勢(shì)，讓利促銷的。”
對(duì)此，萬(wàn)科北京公司營(yíng)銷總監(jiān)肖勁在會(huì)議間隙向記者表示，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)會(huì)有所下調(diào)。另一位地產(chǎn)大腕——SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也持相同看法。他表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，“目前大部分開發(fā)商的負(fù)債率提高了約20%，資金鏈的日趨緊張使得房?jī)r(jià)不會(huì)再漲，而且在樓市調(diào)控高壓政策之下，房?jī)r(jià)還會(huì)再調(diào)整。”
“新政以后平均成交房?jī)r(jià)降了3%，像萬(wàn)科在5-8月相對(duì)新政之前的成交均價(jià)下降了12%，地產(chǎn)龍頭企業(yè)的這些行為對(duì)市場(chǎng)會(huì)有很大影響。”中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在“第七屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上說(shuō)。
宏觀調(diào)控高壓依舊
記者注意到，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威專家，還是萬(wàn)科、SOHO中國(guó)等知名開發(fā)商，大都透露出一個(gè)信息，即目前宏觀調(diào)控高壓依舊，如果房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)“非理性上漲”，財(cái)稅、金融、土地等政策均可“完善、加碼”。
“樓市調(diào)控至少還有利率和稅收兩個(gè)"撒手锏"沒(méi)有使出來(lái)。”潘石屹分析指出，稅收政策相對(duì)復(fù)雜，但利率政策很易操作。“如果提高按揭貸款利率或者上調(diào)首付款比例，房?jī)r(jià)會(huì)立刻下降。”他說(shuō)。
朱中一則指出，中央政府這次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，除了對(duì)抑制和投資性購(gòu)房進(jìn)行調(diào)控外，還有一個(gè)導(dǎo)向就是“力求將短期調(diào)控的措施與中長(zhǎng)期的發(fā)展相結(jié)合。”其中包括“完善土地的招牌掛制度，完善商品房的預(yù)售制度，抓緊制定住房租賃辦法，完善土地增值稅的預(yù)征和清算比，加快研究房地產(chǎn)稅收制度改革等。”
更耐人尋味的是，在今年7月初的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史曾表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃谒募径冗M(jìn)行全面調(diào)整。”徐紹史要求各地一定要重視房地產(chǎn)調(diào)控，保障房地產(chǎn)供地，特別是保障性用房供地。 (來(lái)源：上海證券報(bào))