由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦的“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店隆重揭幕，會(huì)議主題為——地產(chǎn)考驗(yàn)中國(guó)：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強(qiáng)、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟(jì)學(xué)家將組成最強(qiáng)演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢(shì)下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)，為迷霧中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)號(hào)脈、開(kāi)方。

演講嘉賓：聶梅生 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)

出色專題：博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會(huì)

本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景因素，本來(lái)大家認(rèn)為調(diào)控是沖著房?jī)r(jià)去的，實(shí)際上調(diào)到現(xiàn)在，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)半年多了，不能完整用房?jī)r(jià)闡明全部的問(wèn)題，我分為經(jīng)濟(jì)層面和社會(huì)層面的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)層面有五個(gè)問(wèn)題。

一、GDP

一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增加過(guò)快，一季度的增速達(dá)到了11.9%，地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率是很大的，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，首當(dāng)其沖，從去年的四季度就開(kāi)端了，是否會(huì)在11.9%的基礎(chǔ)上持續(xù)向上，持續(xù)熱過(guò)熱，引起通貨膨脹。

二、流動(dòng)性

去年寬松的貨幣下，貨幣投放很多，其他產(chǎn)業(yè)的資金快速的流入房地產(chǎn)業(yè)，形成了國(guó)進(jìn)民退，地王等等因素，去年的情況下，在經(jīng)濟(jì)需求之下，房地產(chǎn)就象海綿一樣，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金量還是比較充裕的。

今年出臺(tái)的政策，國(guó)十條中很大的內(nèi)容都是壓縮和調(diào)劑供需雙方的流動(dòng)性，即開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性和個(gè)貸的流動(dòng)性。

三、金融風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲必定會(huì)刺激投機(jī)炒房，造成泡沫，其成果就是帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、調(diào)結(jié)構(gòu)的請(qǐng)求

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的比重比較高，因此投資結(jié)構(gòu)失衡，占了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%高低，而且多年都是這樣的，對(duì)其他的產(chǎn)業(yè)就會(huì)形成擠出效應(yīng)，因此要留出必定的空間，使房地產(chǎn)適當(dāng)?shù)耐顺�，調(diào)劑結(jié)構(gòu)，留出空間。

五、促改革

房地產(chǎn)當(dāng)前的問(wèn)題不是房?jī)r(jià)高和低的問(wèn)題，也不是可以壓的問(wèn)題，而是深層次的改革的問(wèn)題，例如土地政策，房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，井噴式的提到議事日程，我認(rèn)為不是經(jīng)濟(jì)層面的問(wèn)題，也不是通過(guò)一次的調(diào)控，通過(guò)政府的行政干涉就可以解決問(wèn)題。我認(rèn)為業(yè)界的人士政府的主導(dǎo)部門(mén)和媒體重復(fù)的從各個(gè)角度說(shuō)這些問(wèn)題，必定會(huì)有所突破，哪怕是形成一、二個(gè)問(wèn)題的共鳴，達(dá)到必定程度的解決都是很好的。

從社會(huì)層面來(lái)說(shuō)，穩(wěn)固社會(huì)，房?jī)r(jià)持續(xù)14個(gè)月的上漲，部分城市上漲的離譜，業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)界并不是盼望上漲的過(guò)快，例如去年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，對(duì)于行業(yè)和社會(huì)都不是好事，而且超出了普通居民的支付才能，引起了社會(huì)不穩(wěn)固和民怨，這些問(wèn)題如何解決，沖著這一條也要進(jìn)行調(diào)控。

保民生缺位的不是開(kāi)發(fā)商，而是政府。保障性住房長(zhǎng)期的缺位，甚至房改后未到位，因此需要調(diào)劑住房結(jié)構(gòu)保民生。

城鄉(xiāng)一體化的和諧發(fā)展，目前中國(guó)處在城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展過(guò)程，未來(lái)的城鎮(zhèn)化，北京、上海、廣州是否是重點(diǎn)的城鎮(zhèn)化區(qū)域，二、三線城市的房地產(chǎn)和城市化如何進(jìn)行，都互換和諧發(fā)展和社會(huì)發(fā)展，因此也需要調(diào)控。

到現(xiàn)在認(rèn)為本次房地產(chǎn)的調(diào)控是勢(shì)在必行，該觀點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到一致，時(shí)間也是放在2010年的上半年，這就是宏觀調(diào)控的背景因素。

這就是房?jī)r(jià)同比和環(huán)比的變更，同比的五月份開(kāi)端變更了，環(huán)比是降落的。固定資產(chǎn)投資從去年12月份急速上升，一直到今年5月份上升的很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市固定資產(chǎn)的增速。

固定資產(chǎn)的比例比較高，高到怎樣的比例，我做了統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)2009年平均每個(gè)月達(dá)到了3000億元，從3—5月份來(lái)看房地產(chǎn)投資，仍然達(dá)到3000多億元，高于去年的平均值，五月份達(dá)到了4000億元的投資，因此闡明房地產(chǎn)投資并未降落。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的投資是20萬(wàn)億元左右，占比一直是18%—22%，上個(gè)季度是9.3%，也就是20%高低，多年都是這樣的，因此闡明房地產(chǎn)業(yè)的比重是非常重要的。