我國住房和房地產(chǎn)業(yè)一直存在三大突出問題，即房價上漲過快（含房價過高）、投資增加過快（含投資范圍過大）和大套型住房比重過大。這三大突出問題相互緊密接洽，而房價上漲過快（含房價過高）則盤踞尤為突出的地位。

然而，由于各種原因，近幾年來，針對這三大問題的歷次調(diào)控并沒有得到很好的落實，往往變成了“空調(diào)”，原因何在？筆者試列了幾點，本文所要研究的正是第一條原因：為什么不少城市政府，對解決三大突出問題積極性不高？

如果從另一個角度分析就會發(fā)明，三大突出問題也有如下的“積極”作用：形成房地產(chǎn)業(yè)的高位運行，從而有利于GDP的加快增加，有利于帶動相干行業(yè)的發(fā)展，有利于增加城市的財政收入。這3個“有利于”，都是城市政府十分器重和大力尋求的。其中，城市財政收入更是至關(guān)重要的。這也是2008年房地產(chǎn)形勢有所“走低”時，有不少城市政府積極“救市”的重要原因之一。

近10年來，各城市來自房地產(chǎn)（含出讓土地）的收入占財政收入的比重不斷增大。特別是近幾年，許多城市的比重都超過40%，甚至更高。如此高的占比是極不正常的，極不利于長遠發(fā)展的。

而這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，與這些年來中央和處所稅收分配的調(diào)劑密切相干，重要是共享稅的調(diào)劑。這些年，國家稅務(wù)總局對幾項重要共享稅做的調(diào)劑如下：增值稅中央與處所的分成比例原為50:50，2001年調(diào)劑為75:25；印花稅原為50:50，1997年調(diào)劑為80:20，2001年再次調(diào)劑為94:6，2002年又一次調(diào)劑為97:3；企業(yè)所得稅原為40:60，后來調(diào)劑為50:50，2003年調(diào)劑為60:40；個人所得稅在1995~2001年為處所稅，2002年調(diào)劑為共享稅，比例為50:50，2003年再次調(diào)劑為60:40。

與此同時，處所有些其他稅收還在減少。以工商業(yè)稅收為例。對“三資”企業(yè)（港澳臺企業(yè)享受同等候遇）的所得稅，從獲利年度起“兩年免稅三年減半”，使得稅收甚少；企業(yè)增值稅3/4上繳中央，1/4由省市分成，城市拿不到1/10；營業(yè)稅和附加費歸處所，但是處所政府為招商采用退稅優(yōu)惠政策，通常退稅50%，許多城市退稅高達80%以上。特別是沿海“三資企業(yè)”比較集中的城市，出口退稅額度更大。

由于其他稅收減少了，許多城市政府不得不在房地產(chǎn)稅收（含土地出讓的收入）方面“狠下工夫”，不斷加大其在財政收入中的占比，成了寬大群眾批評的“土地財政”。

但是，如果狠抓三大突出問題，不可避免地會大幅減少來自房地產(chǎn)的收入，就可能影響城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，“土地財政”就成為許多城市政府對解決三大突出問題積極性不高的一條重要原因。

在此形勢下，為保證“新政”的履行力，筆者建議，可以采用部分處所政府的請求，即：經(jīng)過科學(xué)盤算，適當(dāng)?shù)貙⒐蚕矶惖妮^大部分調(diào)返給處所，同時，將土地出讓收入的必定比重調(diào)給中央。

這樣調(diào)劑的利益有四：一是，保證城市政府有穩(wěn)固的財政收入，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展；二是，可以增進城市財政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)劑，特別是增進城市政府?dāng)[脫過火依附“以地生財”的不正�，F(xiàn)狀；三是，有利于進步城市政府解決三大突出問題的積極性，更好地落實國務(wù)院調(diào)控措施；四是，在給城市政府以充分照顧的前提下，履行宏觀調(diào)控問責(zé)制，更加通情達理。