從1998年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上市場(chǎng)化的道路之時(shí)起，宏觀調(diào)控就無(wú)時(shí)無(wú)刻不伴其左右，然而過(guò)去宏觀調(diào)控留下的經(jīng)驗(yàn)卻是房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，現(xiàn)在，所有人都想知道，這輪史上最嚴(yán)格的地產(chǎn)調(diào)控，能擺脫這樣運(yùn)動(dòng)式調(diào)控的怪圈嗎？中國(guó)經(jīng)濟(jì)真被房地產(chǎn)綁架了嗎？

針對(duì)上述問(wèn)題，陽(yáng)光100團(tuán)體董事長(zhǎng)易小迪在7月初接收了《環(huán)球企業(yè)家》記者專訪時(shí)提出擔(dān)心，認(rèn)為史上最嚴(yán)格的調(diào)控未觸及房地產(chǎn)制度的基本，房地產(chǎn)業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的低迷后，很有可能迎來(lái)報(bào)復(fù)性的反彈。

　環(huán)球企業(yè)家：對(duì)于這次史上最嚴(yán)調(diào)控，很多人擔(dān)心依舊基礎(chǔ)上是西醫(yī)治療，治標(biāo)不治本。諸如土地制度、供給結(jié)構(gòu)不合理、流動(dòng)性過(guò)剩等核心問(wèn)題，均未觸及。您認(rèn)為這輪調(diào)控是否找出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真正關(guān)鍵？

易小迪：調(diào)控的后果取決于行業(yè)發(fā)展的制度基礎(chǔ)是否轉(zhuǎn)變，不取決于決心。政府總在下決心，制度卻不轉(zhuǎn)變，這就是最糟糕的事情了。所以就是說(shuō)在房地產(chǎn)行業(yè)就是打算經(jīng)濟(jì)的手段用得太多了。比如北京調(diào)控的規(guī)定，只有準(zhǔn)你買一套房，這不是就是發(fā)糧票了嘛，這就是打算經(jīng)濟(jì)的思維。

在本質(zhì)上，房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決，就是一個(gè)是老百姓的通脹預(yù)期，實(shí)際上貨幣現(xiàn)在是在貶值。第二個(gè)就是房子的供給問(wèn)題，一直都供不應(yīng)求。這兩個(gè)本質(zhì)問(wèn)題本次調(diào)控都沒(méi)有解決，調(diào)控成果也可以預(yù)感，就是3個(gè)月、半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間后，房?jī)r(jià)有很大的反彈動(dòng)力。

環(huán)球企業(yè)家：為什么過(guò)去調(diào)控一次，報(bào)復(fù)性反彈一次。房?jī)r(jià)畢竟是如何一步步變形到這樣？

易小迪：房子的問(wèn)題是宏觀政策，政府調(diào)控手段、金融政策及土地政策多方面糾結(jié)而成的。宏觀政策方面就是中國(guó)積極發(fā)展呈現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)型了，說(shuō)的更多一點(diǎn)就是沒(méi)有完整用市場(chǎng)手段，領(lǐng)導(dǎo)全部產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。金融政策就比如說(shuō)我們碰到金融危機(jī)了，貨幣增加太多太快，有數(shù)字是說(shuō)這中國(guó)這30年貨幣的增加量是90倍，貨幣增加太快了，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP，并帶來(lái)了一個(gè)很大的資產(chǎn)泡沫。當(dāng)年的日本也是這樣，就是說(shuō)貨幣發(fā)行過(guò)多，潛在的膨脹太大，給老百姓造成了一個(gè)很多的恐慌。

再去說(shuō)土地問(wèn)題。只要供給這個(gè)環(huán)節(jié)在政府手上，它就是壟斷行業(yè)，企業(yè)都是從政府手上買地，那么地價(jià)已經(jīng)炒成那樣了，或者說(shuō)土地永遠(yuǎn)供不應(yīng)求，你說(shuō)房?jī)r(jià)能不上去。尤其是有些處所政府有意把持土地供給，比如今年需求有50萬(wàn)平米，我就賣20萬(wàn)平米的土地，供不應(yīng)求的成果就是地價(jià)炒起來(lái)了，那么房子就得接著漲了。所以呢我感到諸多問(wèn)題混雜一起了，大家把房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)賦予太多的政治的色彩，這個(gè)行業(yè)本身承載不了。

環(huán)球企業(yè)家：這其實(shí)就是一直爭(zhēng)議很大的土地財(cái)政模式的問(wèn)題。如果按照現(xiàn)在一個(gè)土地的供給制度來(lái)看，您能看到房地產(chǎn)會(huì)有供大與求的這一天嗎，或者說(shuō)，土地財(cái)政有終結(jié)的那一天嗎？

易小迪：其實(shí)在6、7年以前，包含北京在內(nèi)所有城市，土地和房子都是供大于求的。但哪個(gè)產(chǎn)業(yè)只要處所政府一管，都將變成供不應(yīng)求的，為什么？舉一個(gè)例子說(shuō)，它管土地。我們陽(yáng)光100本來(lái)去的處所，沈陽(yáng)，長(zhǎng)沙，處所政府當(dāng)時(shí)沒(méi)錢，采用了補(bǔ)償用地的方法，把好多土地給了企業(yè)，拿到了補(bǔ)償用地的企業(yè)，它就不想開(kāi)發(fā)，他在那賣地，政府的地賣100萬(wàn)，他就賣80萬(wàn)，他不想賣政府那么貴，就想轉(zhuǎn)了走人。這樣呢地價(jià)有一段時(shí)間漲不上去，后來(lái)處所政府痛定思痛，就是不給補(bǔ)償用地了，就政府能賣地，好了，地王就呈現(xiàn)了，一旦呈現(xiàn)地王，你說(shuō)那個(gè)房?jī)r(jià)能不上來(lái)嗎？

發(fā)展商也恐慌的，像我們?cè)谔旖虬岩粋�(gè)80萬(wàn)平米的項(xiàng)目賣完了，我們企業(yè)拿到銷售回款，卻發(fā)明本來(lái)那個(gè)地一半的面積都買不到了，事實(shí)上我們?cè)谔澅?mdash;—我們本來(lái)買了600畝，但是現(xiàn)在我們把所有的錢拿回來(lái)，300畝地都買不起了。那企業(yè)得漲價(jià)了，漲價(jià)了才干把那個(gè)地買回來(lái)了。

所以房地產(chǎn)的發(fā)展和調(diào)控基本性的前途在于轉(zhuǎn)變土地制度的問(wèn)題，否則就無(wú)法轉(zhuǎn)變基本性的問(wèn)題，土地是政府壟斷的，處所政府永遠(yuǎn)盼望土地價(jià)格上漲，而且沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的壓力，因此本質(zhì)上是轉(zhuǎn)變土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的壟斷局面，如果要想轉(zhuǎn)變這種局面，本質(zhì)上是轉(zhuǎn)變土地出讓金和土地收益的問(wèn)題，政府可以收到土地出讓金，而不應(yīng)當(dāng)?shù)玫酵恋亻_(kāi)發(fā)的全部收益，應(yīng)當(dāng)交給市場(chǎng)，從而使土地供給的鏈條完整。