2009年是綠城團體起逝世回生之年。

這一年,綠城足球隊由于廣州、成都假球案,得以重返中超,而綠城地產(chǎn)得到了工行信托融資,擺脫“外債門”危機。

然而,進入2010年,綠城又陷入新一輪的償債期。年初,綠城已回購了一筆2007年發(fā)行、期限7年的高息債,金額4億美元。5月18日,綠城有一筆本金總值22億元國民幣的可換股債券到期,債權方是紐約梅隆銀行,綠城已籌備贖回該筆債券,但沒有流露此次贖債資金的具體出處。

事實上,綠城巨額負債經(jīng)營的方法一直受到業(yè)內詬病。盡管去年樓市大熱,綠城中國的凈負債率已經(jīng)由2008年底的140%,減緩至2009年底的105%,但在地產(chǎn)上市公司中仍屬高位,而今遇到史上最嚴格的樓市調控,無疑是對綠城高負債模式的考驗。

巨債壓頂

根據(jù)綠城頒布的財務報表,今年1-4月份,綠城實現(xiàn)銷售金額達國民幣143億元,較去年同期增加170%,但綠城團體僅完成全年目標的21%,明顯低于內房股同行30%的平均程度。更重要的是,綠城的資金壓力仍然較大。

綠城中國被認為是在港上市的內地地產(chǎn)公司中杠桿率最高的公司,2009年耗資456億元激進拿地,占合同銷售額的88.8%。這使綠城的“資本承擔”高高在上。

綠城中國總裁壽柏年向時代周報記者表現(xiàn):“今年我們又買了一些土地,地價90億元左右,如果我們接下來不買地,今年綠城大概要付200億元的地價款,到現(xiàn)在為止,綠城已經(jīng)支付了100億元。”

今年又是綠城最花錢的一年,綠城團體在建項目達102個,新開工面積將超過800萬平方米,在建面積將超過1200萬平方米,僅次于綠地和萬科。

壽柏年認為,目前的負債對于綠城而言是安全的,并且是有效率的。他告訴時代周報記者:“現(xiàn)在負債率盤算并非十分合理。因為買地的時候,綠城出一半的錢,銀行出一半的錢,其中綠城的凈資產(chǎn)不會增加,相反負債是必定會增加的。”

“綠城這種方法,在市場好的時候,完整可以憑借銷售事跡,回籠資金,進一步擴大自己的土地儲備。但這種高負債經(jīng)營模式,一遇到宏觀調控,就存在較大的資金壓力。”佑威地產(chǎn)研究機構分析師陸騎麟向時代周報記者表現(xiàn)。

綠城上市前負債率400%,2008年底也高達140%,很多分析機構預期2010年、2011年綠城的凈借貸比將達到141%和126%。盡管綠城董事長宋衛(wèi)平表現(xiàn)“只要迅速開發(fā)銷售,就不會有任何風險”,但在樓市調控背景下,“迅速開發(fā)銷售”成為開發(fā)商不得不面對的難題。