調(diào)控帶來(lái)的觀望情緒正在衰退，青島市區(qū)個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)初戰(zhàn)告捷，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心在上升，環(huán)顧市北、四方、李滄、嶗山等區(qū)已有錦繡年華、恒易慧心園、金光麗園、魯信含章花園、萬(wàn)科城、萬(wàn)科藍(lán)山、中海清江華府等數(shù)個(gè)項(xiàng)目，有望在新旺季集中開(kāi)盤(pán)。這也是繼去年上半年后，市區(qū)多個(gè)項(xiàng)目集中入市。

　　買(mǎi)個(gè)套二房80萬(wàn)元?jiǎng)偲鸩?/p>

　　8月20日傍晚約6點(diǎn)左右，記者到中聯(lián)錦繡年華項(xiàng)目看盤(pán)，售樓處里的客戶仍然不少，這是一個(gè)市北老城區(qū)的項(xiàng)目。據(jù)銷(xiāo)售人員講，售樓處開(kāi)放以來(lái)，有買(mǎi)房愿望的客戶很多，現(xiàn)在積累的客戶已有2000多組。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售人員推測(cè)，參照周邊現(xiàn)有二手房房?jī)r(jià)，一套90平方米的套二房總價(jià)約在120萬(wàn)元左右。

　　本周一下午，記者探訪四方區(qū)一個(gè)近期已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)售樓處里、售樓處外，八九張接待桌前面都坐滿了前來(lái)咨詢的客戶。據(jù)該項(xiàng)目此前放出來(lái)的消息，500多套房子，絕大多數(shù)已銷(xiāo)售完畢。

　　在售樓處一角，一位置業(yè)顧問(wèn)招呼記者坐下，桌對(duì)面一個(gè)五十歲左右的女士一邊聽(tīng)銷(xiāo)售人員介紹，一邊搖頭喊價(jià)格貴。這位置業(yè)顧問(wèn)向記者推介了一套89平方米，南北不通風(fēng)的套二房，總價(jià)要81萬(wàn)元。他說(shuō)，除了這個(gè)戶型還剩余十多套，其他戶型已經(jīng)全部賣(mài)完。

　　記者從價(jià)格表上看到，該項(xiàng)目這批推出的房源總價(jià)絕大多數(shù)從80萬(wàn)元到90萬(wàn)元之間，81萬(wàn)元買(mǎi)個(gè)套二房算是比較便宜的價(jià)格。

　　據(jù)該項(xiàng)目旁邊的太平洋房屋二手房中介店面經(jīng)理代先生介紹，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)約在9600元／平方米，算是比較適中，目前四方區(qū)一些相似的二手房房源也要這個(gè)價(jià)格，但二手房承擔(dān)的交易稅費(fèi)比一手房高的多。

　　開(kāi)發(fā)商再度瞄準(zhǔn)剛需

　　市場(chǎng)繁榮的背后，仍有調(diào)控帶來(lái)的變化，據(jù)青島同策房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司總經(jīng)理柴偉斌介紹，目前剛性需求的客戶量很大，而改善性需求占比例相對(duì)小，大戶型產(chǎn)品消化的速度相對(duì)慢。

　　近期，同策房產(chǎn)代理的兩個(gè)市區(qū)項(xiàng)目取得了開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。據(jù)柴偉斌介紹，尤其是偉東幸福之城二期，產(chǎn)品與去年相比發(fā)生很大變化，全部以中小戶型產(chǎn)品為主，滿足婚房及首次置業(yè)等剛性需求。

　　根據(jù)記者觀察，近期市區(qū)新項(xiàng)目也多以90平方米左右的套二房為主。在市場(chǎng)波動(dòng)當(dāng)中，抓住剛性需求客戶，這也是最穩(wěn)健的策略，以魯信含章花園為例，戶型面積只有三種，61平方米的套一小戶型、96平方米和108平方米的套二戶型。

　　幾個(gè)市區(qū)即將銷(xiāo)售的項(xiàng)目各有千秋，比如錦繡年華位于老城區(qū)，有成熟的配套，生活便利。魯信此前曾開(kāi)發(fā)過(guò)長(zhǎng)春花園，園林綠化和精裝修為開(kāi)發(fā)商贏得了很好的市場(chǎng)口碑，現(xiàn)在魯信含章花園有大面積的園林綠化空間并且精裝交房，對(duì)購(gòu)房者很有吸引力。萬(wàn)科憑自己品牌號(hào)召力，不乏追捧者，萬(wàn)科藍(lán)山是萬(wàn)科在青島市區(qū)開(kāi)發(fā)的首個(gè)高檔項(xiàng)目。

　　樓市將經(jīng)受考驗(yàn)

　　由于今年以來(lái)，市區(qū)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目非常少，需求被壓抑，這也是當(dāng)前各售樓處看房者異常火爆的重要原因。

　　但這并不是說(shuō)下一步將會(huì)是2009年的翻版。柴偉斌預(yù)計(jì)，下半年市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)健。基于兩個(gè)原因，一是購(gòu)房客戶相對(duì)理性，不會(huì)像2008年那樣希望能夠在房市最低價(jià)的時(shí)候買(mǎi)入，而推遲了購(gòu)房計(jì)劃；也不會(huì)像2009年那樣客戶如滾雪球一樣，伴隨著房?jī)r(jià)上漲，客戶越來(lái)越多，原本沒(méi)有置業(yè)計(jì)劃的大批客戶也加入進(jìn)來(lái)。二是下半年市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)充裕。

　　調(diào)控的陰影依然沒(méi)有散去。柴偉斌認(rèn)為，下半年市場(chǎng)將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商綜合能力和營(yíng)銷(xiāo)公司的專(zhuān)業(yè)能力，一旦產(chǎn)品能力、工程進(jìn)度或銷(xiāo)售節(jié)奏把握不好，同樣會(huì)面臨營(yíng)銷(xiāo)困難，不會(huì)像2009年那樣什么房子都好賣(mài)。 張則濤

　　魯信含章花園開(kāi)盤(pán)

　　上周六，位于嶗山合肥路與勁松九路交匯處的魯信含章花園一期盛大開(kāi)盤(pán)，5個(gè)樓座、9600元/平方米起價(jià)，并且全部為精裝修交付，超高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、極高的性價(jià)比，讓含章花園受到了島城“剛需們”一致認(rèn)可。