近日，國(guó)土資源部公布了一份涉及全國(guó)1000多宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表，80%的閑置土地面臨被收回的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商甘愿冒被處罰的危險(xiǎn)頂風(fēng)囤地是為了獲取暴利。對(duì)于青島目前的情況，記者進(jìn)行了采訪，發(fā)現(xiàn)有的地塊拍賣(mài)兩年半了，仍是一片荒蕪，如今周邊房?jī)r(jià)都翻了一翻，地價(jià)也上漲了。對(duì)于囤地，業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商直言，如今賣(mài)房不如囤地，囤地穩(wěn)賺不賠。
◎記者探訪之大嶗路
現(xiàn)狀
拍賣(mài)兩年半，仍是一片荒蕪
8月27日，記者來(lái)到大嶗路1001號(hào)地塊。據(jù)了解，該地塊土地面積為9744平方米，規(guī)劃建筑面積為51068平方米，是一塊緊靠李村商圈的住宅用地，由青島緣海置業(yè)有限公司以每平方米2510元單價(jià)、1.2818億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，成交時(shí)間為2008年1月11日，規(guī)劃用途為商服和住宅，出讓年限為商服40年、住宅70年。
記者看到，該地塊處于大嶗路和黑龍江中路交會(huì)處西北側(cè)，北鄰李滄區(qū)國(guó)稅局，西到東山四路 。整塊地南北兩面和西面由原有的磚墻圍住，東面則蓋起了一個(gè)面積不大的玻璃房子，因?yàn)榉孔咏ㄔ趬缟�，在房子外面又隔上了一圈綠色擋板，其他地方則是保留了原來(lái)的鐵柵欄作為圍墻。
在大嶗路1001號(hào)地塊上有一個(gè)大門(mén)，是原來(lái)保留下來(lái)的，沒(méi)有被拆除，大鐵門(mén)鎖有兩把鎖，已經(jīng)生銹。
記者隔著鐵門(mén)望去，院子里的草已經(jīng)長(zhǎng)滿(mǎn)了整個(gè)地塊，隔著院子，后面就是青島市李滄區(qū)國(guó)稅局，這里顯得很凄涼。院門(mén)口的草長(zhǎng)得比鐵門(mén)還高，在其他圍墻上，纏繞的藤條隨處可見(jiàn)。院內(nèi)一共有兩座房子，一座是原來(lái)的瓦房，一座是后來(lái)建的玻璃房子，在玻璃房子里面放置著一些桌椅板凳，桌子上還有一些茶具，整個(gè)院子一個(gè)人也沒(méi)有。
回應(yīng)
房?jī)r(jià)翻一番，開(kāi)發(fā)商拒絕回應(yīng)
在大嶗路上做房產(chǎn)中介工作的劉女士告訴記者：“這個(gè)地方在2007年下半年的時(shí)候就拆掉了，從那時(shí)候到現(xiàn)在也沒(méi)動(dòng)過(guò)，不知道被誰(shuí)買(mǎi)下來(lái)了，可能是要蓋房子。”對(duì)于地塊的用途，有關(guān)資料上顯示是商服和住宅。27日下午，記者聯(lián)系到了青島緣海置業(yè)有限公司，該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人以出差在外的名義拒絕了記者的采訪，并沒(méi)有對(duì)已經(jīng)閑置了兩年多的地塊現(xiàn)狀和規(guī)劃進(jìn)行解釋。一名工作人員向記者透露說(shuō)，“在青島，國(guó)家公布的閑置地塊有三塊，而民間統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，閑置兩年以上的土地就有17塊，閑置一年以上的達(dá)到了38塊，從網(wǎng)上搜一下就有很多，每塊閑置土地都有自己的特殊原因，至于為什么閑置，還有這塊地以后要干什么，這都不能隨便說(shuō)，我們也不敢隨便說(shuō)。”
“大嶗路上大大小小的工地有很多，現(xiàn)在大嶗路甚至比臺(tái)東還要繁華了，這里有地鐵，還在建著很多商場(chǎng)和樓盤(pán)，再加上原來(lái)的商業(yè)基礎(chǔ)，房產(chǎn)升值是一定的。2007年的時(shí)候，大嶗路附近的二手房?jī)r(jià)還在每平米六千塊錢(qián)左右，現(xiàn)在才兩年多的時(shí)間就翻倍上漲。不光二手房，現(xiàn)在在建的樂(lè)客國(guó)際的房子都已經(jīng)到了每平米一萬(wàn)到一萬(wàn)三千元之間。現(xiàn)在房?jī)r(jià)是基本穩(wěn)定的狀態(tài)，但是就現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)看，升值的空間還是很大。”做中介工作的劉女士告訴記者。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“現(xiàn)在的樓市情況是這樣的，國(guó)家嚴(yán)厲打壓房?jī)r(jià)，出臺(tái)一系列調(diào)控政策。像一些區(qū)域位置好一些的樓盤(pán)，但由于房?jī)r(jià)比較高，成交都很慘淡。而開(kāi)發(fā)建設(shè)樓盤(pán)成本很高，需要從銀行貸款。樓盤(pán)如果銷(xiāo)售不好，房子積壓，光銀行還款壓力也讓開(kāi)發(fā)商喘不過(guò)氣來(lái)。在業(yè)內(nèi)，流傳著賣(mài)房不如囤地的說(shuō)法。這幾年來(lái)，房?jī)r(jià)、地價(jià)一直都是上漲的，雖然中間有低迷的時(shí)候，但最終都是上漲的。幾年前拿下一塊地，囤積到現(xiàn)在，地價(jià)、房?jī)r(jià)翻一番是正常的。”
◎記者探訪之延吉路
現(xiàn)狀
拍賣(mài)三年了，才剛挖地基
8月29日，記者來(lái)到山東路與延吉路交會(huì)處，在交會(huì)處西北側(cè)是青島中央商務(wù)區(qū)中海地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工地。據(jù)了解，該地塊原為青大電纜廠，2007年9月5日被中海地產(chǎn)以16.1826億元的總價(jià)拿下，樓面地價(jià)每平方米8330元，成為青島轟動(dòng)一時(shí)的“地王”。該地塊住宅項(xiàng)目約占60% ，建筑面積約110000平米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)近500戶(hù)；商業(yè)項(xiàng)目約占40%，建筑面積約77000平米。2009年6月26日，該項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，到目前為止還是處于打地基的階段。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在施工工地上只有兩三個(gè)工人在工作，主要是在安裝塔吊塔基，旁邊的工人則是在做木料方面的工作，其他的大多數(shù)工人是在生活區(qū)休息。有一個(gè)工人告訴記者：“項(xiàng)目是中海地產(chǎn)的 ，工程則是由天元集團(tuán)承包的 ，這兩個(gè)月基本都是在打地基、埋管子什么的，也沒(méi)有什么活可干，公司還不讓走遠(yuǎn)，不過(guò)有些工人閑不住，就到外邊找活干去了，聽(tīng)說(shuō)快動(dòng)工了，誰(shuí)知道什么時(shí)候動(dòng)工。”
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到了一個(gè)天元集團(tuán)的指示牌，按照指示牌整個(gè)工地分成了辦公 、施工、加工、生活、存放五個(gè)區(qū)，工地門(mén)口的門(mén)衛(wèi)剛來(lái)了兩個(gè)月，他對(duì)記者說(shuō)：“我到過(guò)這么多工地了，就沒(méi)看見(jiàn)過(guò)這么奇怪的地基，干這么長(zhǎng)時(shí)間 ，現(xiàn)在工人只能做一些輔助性活，沒(méi)什么大的進(jìn)展�，F(xiàn)在工地上有五個(gè)地方需要安裝塔吊，有兩個(gè)地方塔吊基座已經(jīng)安好了，現(xiàn)在就等施工許可證下來(lái)，然后就可以開(kāi)工了。”
回應(yīng)
開(kāi)發(fā)商稱(chēng)剛拿到施工許可證
對(duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)問(wèn)題，8月29日，記者聯(lián)系到了中海地產(chǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)策劃的龐經(jīng)理，他告訴記者：“從開(kāi)工到現(xiàn)在，做的主要是地質(zhì)勘測(cè)和地基方面的工作，前兩個(gè)月剛拿到了規(guī)劃許可證，但沒(méi)有拿到施工許可證，現(xiàn)在是剛剛拿到施工許可證，也就是說(shuō)現(xiàn)在就可以全面施工建設(shè)了，一個(gè)月之內(nèi)應(yīng)該就可以開(kāi)工，預(yù)計(jì)明年的五六月份就可以開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了。”
在延吉路附近從事房產(chǎn)中介工作的尚女士告訴記者：“在延吉路上的新亞花園，2002年的時(shí)候，二手房已經(jīng)達(dá)到了每平米一萬(wàn)五，1997年的房子是每平米一萬(wàn)二左右，萬(wàn)達(dá)的公寓是每平米一萬(wàn)三，有人說(shuō)中海地產(chǎn)的房子開(kāi)盤(pán)價(jià)是每平米一萬(wàn)四，我覺(jué)得不可能這么便宜。”對(duì)于中海地產(chǎn)的預(yù)期房?jī)r(jià)，工程營(yíng)銷(xiāo)策劃的龐經(jīng)理告訴記者：“我們?cè)诿髂甑奈辶路蓍_(kāi)盤(pán)的價(jià)格大概在每平米兩萬(wàn)多元，因?yàn)槲覀円婚_(kāi)始的定位就是中高端的豪宅，面積非常大，最小的是200平米，然后是250平米，300平米，一套房子最少需要500萬(wàn)元。”
2007年的時(shí)候，山東路周邊二手房房?jī)r(jià)僅維持在8000元/平方米，而如今房?jī)r(jià)幾乎翻了一番。“整個(gè)2008年，樓市都很差，山東路上的樓盤(pán)銷(xiāo)售都不好，也賣(mài)不上好價(jià)格。現(xiàn)在房?jī)r(jià)很高了，中海明年開(kāi)盤(pán)，自然低不了。”島城業(yè)內(nèi)人士林憲周說(shuō)。
對(duì)于囤地問(wèn)題，島城樓市專(zhuān)家張百忍向記者介紹說(shuō)，“囤地盛行的根本原因是囤地難以界定，處罰的案例太少；房?jī)r(jià)、地價(jià)一直上漲。囤地成本太低，如果囤地兩年按地價(jià)相應(yīng)罰款，處罰額度很高，開(kāi)發(fā)商就不敢囤地了，成本高了。”
◎業(yè)內(nèi)爆料
故意囤地坐等房?jī)r(jià)上漲
對(duì)于目前開(kāi)發(fā)商甘愿冒被處罰的危險(xiǎn)也頂風(fēng)囤地的問(wèn)題，記者采訪了青島當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的總經(jīng)理趙明一(化名)，“搶手的地塊，很多公司都想要，最后導(dǎo)致土地出讓價(jià)格過(guò)高，使開(kāi)發(fā)商無(wú)法在當(dāng)前樓價(jià)中取得最大化利潤(rùn)，遂使他們放緩開(kāi)工日期，待新的樓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)后，房?jī)r(jià)上漲才愿開(kāi)工。就是地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)的情況，立刻開(kāi)發(fā)成本太高，只能等房?jī)r(jià)漲了以后再開(kāi)發(fā)。”
“拿地后不開(kāi)發(fā)，養(yǎng)地成本不是很高。一方面可能需要交土地閑置費(fèi)，另一方面要有資金實(shí)力。”趙明一告訴記者，國(guó)家雖然嚴(yán)厲打擊囤地，但囤地界限并不明顯。比方說(shuō)，快滿(mǎn)兩年了，弄幾臺(tái)挖掘機(jī)，挖一下地基。過(guò)上半年再打地基，慢慢建設(shè)，拖上一年兩年沒(méi)問(wèn)題。等房?jī)r(jià)漲得差不多了，再集中開(kāi)發(fā)，然后申請(qǐng)預(yù)售許可證進(jìn)行銷(xiāo)售。”
◎相關(guān)政策
拿地6個(gè)月必須開(kāi)工
前不久，山東省國(guó)土資源廳曾出臺(tái)山東版樓市新政，其中規(guī)定，全面推行“凈地”出讓制度，確保土地出讓后能夠及時(shí)交付土地。土地出讓成交確認(rèn)后，應(yīng)在10日內(nèi)正式簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，出讓合同須明確開(kāi)工、竣工時(shí)間，約定的開(kāi)工時(shí)間不得超出合同簽訂之日起6個(gè)月�？⒐て谙薏坏贸龀鲎尯贤s定動(dòng)工期限之日起3年。
對(duì)用地者違法用地競(jìng)得土地后不及時(shí)簽訂成交確認(rèn)書(shū)或出讓合同、拖欠土地出讓價(jià)款、未按合同約定開(kāi)竣工 、閑置土地、囤地炒地等不履行土地出讓合同或劃撥決定書(shū)的，自發(fā)現(xiàn)之日起，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)禁止其在二年內(nèi)參加土地競(jìng)買(mǎi)。“之前，國(guó)家曾有類(lèi)似的規(guī)定，但是沒(méi)有這么詳細(xì)。”島城樓市專(zhuān)家張百忍介紹說(shuō)，“6個(gè)月內(nèi)動(dòng)工比較容易，但是3年內(nèi)完工很難。像一些舊村改造項(xiàng)目，面積非常大，前前后后很費(fèi)時(shí)。但3年對(duì)于普通項(xiàng)目應(yīng)該還是可以的。現(xiàn)在有些項(xiàng)目采取表面動(dòng)工，實(shí)際囤地，3年不完工。此政策針對(duì)的是這些項(xiàng)目。”
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