記者昨天從省物價局獲悉，從9月6日至16日，《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)》公開征求意見。

　　物業(yè)服務(wù)收費涉及千家萬戶，業(yè)主和物業(yè)管理公司因收費和服務(wù)之間達(dá)不成共識而產(chǎn)生糾紛層出不窮。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，山東省物價局在深入調(diào)研、廣泛聽取意見建議的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)研究修改，形成了《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)》。

　　省物價局歡迎社會各界提出意見建議。 各界人士可通過電子郵件、省物價局門戶網(wǎng)站發(fā)帖和來函形式提出意見建議。 電子郵箱：sdwjzfc@163.con;傳真電話：0531-86954761;省物價局門戶網(wǎng)站：http://www.sdwj.gov.cn;來函請寄：濟(jì)南市東關(guān)大街長盛北區(qū)38號山東省物價局綜合法規(guī)處，郵編：100013。

　　普通住宅物業(yè)費　實行政府指導(dǎo)價

　　物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的物業(yè)服務(wù)費，實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅小區(qū)內(nèi)改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的住房，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，實行分等級管理，實行市場調(diào)節(jié)價的其他物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。

　　物業(yè)交付長期空置　可約定收費標(biāo)準(zhǔn)

　　據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費按照不動產(chǎn)登記簿載明的房屋建筑面積收取。未辦理不動產(chǎn)登記簿的，以購房合同所載明建筑面積收取。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān);已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。建設(shè)單位與業(yè)主或者物業(yè)使用人另有約定的除外。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　服務(wù)費收支情況 花在哪里要公示

　　征求意見稿中提到，物業(yè)服務(wù)支出物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、秩序維護(hù)費用;辦公費用;企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用等。

　　而物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算。

　　公共設(shè)施經(jīng)營收入要公布

　　根據(jù)規(guī)定，住宅區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　征求意見稿明確提出，利用道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部分進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本(人工、維護(hù)和稅費等)后應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會的質(zhì)詢。

　　物業(yè)服務(wù)費收取和使用如何監(jiān)管?小區(qū)對外來車輛如何管理和收費?《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)》對業(yè)主關(guān)心的眾多問題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

　　選聘物業(yè)應(yīng)按規(guī)定 明確收費標(biāo)準(zhǔn)

　　服務(wù)不到位，更換物業(yè)公司已不新鮮。根據(jù)征求意見稿，通過協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)前，按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。通過招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在招標(biāo)過程中明確所提供的物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。所確定的服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，均應(yīng)詳細(xì)載入前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　不少小區(qū)在未建成時，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。對此，征求意見稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。

　　走親訪友車輛 超過2小時可協(xié)商收費

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主或物業(yè)使用人停車需要。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫的物業(yè)服務(wù)費和租賃費，實行政府指導(dǎo)價，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門，根據(jù)車庫種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定基準(zhǔn)價格和浮動幅度，定期向社會公布。

　　走親訪友的外來客人車輛，停放超過2個小時的，可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位情況，經(jīng)業(yè)主大會同意，適當(dāng)收取一定費用。而對進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等外來人員的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

　　水電暖費 不能強(qiáng)制物業(yè)收取

　　供熱達(dá)不到要求，物業(yè)和供熱單位互相推諉，類似的糾紛在現(xiàn)實生活中舉不勝舉。針對這一矛盾，征求意見稿中提到，供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　根據(jù)規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依法予以處罰。各市可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定具體實施辦法。

　　■ 相關(guān)鏈接

　　購房合同要注明 房屋節(jié)能信息

　　待售的新建商品房節(jié)不節(jié)能，墻體、門窗保溫性能如何。這些購房者關(guān)心的信息，今后要在售樓處公示，并寫進(jìn)購房合同。昨日濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委下發(fā)通知，決定對省城民用建筑節(jié)能信息銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容、形式、時間及商品房買賣合同、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書中載明的內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。

　　根據(jù)規(guī)范要求，開發(fā)企業(yè)在辦理開發(fā)項目商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案時，需提交與審核通過的施工圖設(shè)計文件一致的民用建筑節(jié)能信息公示內(nèi)容表。取得預(yù)售許可證后，民用建筑信息公示內(nèi)容必須在售樓現(xiàn)場公示區(qū)域內(nèi)公示，現(xiàn)場公示期限為取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明之日起至銷售結(jié)束。據(jù)悉，銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容包括供熱系統(tǒng)、采暖形式、門窗類型等，其中室內(nèi)采暖形式包括散熱器供暖、地面輻射供暖等;熱計量方式包括戶用熱計量表法、熱分配計法、溫度法、樓棟熱量表法等;空調(diào)冷熱源類型包括壓縮式冷水(熱泵)機(jī)組、吸收式冷水機(jī)組、 分體式房間空調(diào)器、多聯(lián)機(jī)、區(qū)域集中供冷、獨立冷熱源集中供冷等。

　　根據(jù)要求，商品房買賣合同中須載明的節(jié)能信息包括圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫(隔熱)、遮陽設(shè)施，供熱采暖系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施，空調(diào)、通風(fēng)、照明系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施(公共建筑)，可再生能源利用，建筑能耗與能源利用效率等內(nèi)容。其中，商品房墻體、屋面、地面的保溫隔熱形式、保溫材料名稱及性能等信息都位列其中。開發(fā)企業(yè)在辦理開發(fā)項目商品房現(xiàn)售和進(jìn)行商品房交付使用時，其住宅質(zhì)量保證書應(yīng)對節(jié)能措施的保修期作出明確規(guī)定，住宅使用說明書應(yīng)對圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫工程的保護(hù)要求，門窗、采暖空調(diào)、通風(fēng)照明等設(shè)施設(shè)備的使用注意事項作出明確規(guī)定。此外，開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房買賣合同時，需對網(wǎng)上合同模板中民有建筑節(jié)能信息內(nèi)容認(rèn)真填寫，并對民用建筑節(jié)能信息公示內(nèi)容的真實性承擔(dān)責(zé)任，不得弄虛作假。