繼中國人民銀行做出調(diào)整存、貸款利率的決定后，住建部20日又下發(fā)通知，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。記者仔細對比發(fā)現(xiàn)，住房公積金貸款利率上調(diào)幅度與商業(yè)住房貸款利率的調(diào)整幅度并不相同，20日起實施的新政策將使商業(yè)住房貸款與住房公積金款之間的利率差進一步增大，職工辦理住房公積金貸款比商業(yè)住房貸款更加合算了。

　　20日起，一年期商業(yè)貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，五年期商業(yè)住房貸款基準利率由5.94%調(diào)整至6.14%，上調(diào)0.20個百分點。而住房公積金利率上調(diào)幅度較小，五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個百分點。五年期以下(含五年)從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。濟南住房公積金管理中心有關(guān)負責(zé)人告訴記者，調(diào)整后的政策使得住房商業(yè)貸款與住房公積金貸款之間的利率差進一步增大。

　　據(jù)介紹，自20日起，同樣是5年期以上貸款，住房公積金貸款新利率將比商業(yè)住房貸款新利率低2.09個百分點。以額度50萬、15年期貸款為例，采取等額本息方式，商業(yè)住房貸款每月還款額4257.20元，15年累計還款總額766295.25元，累計支付利息高達266295.25元。公積金貸款每月還款額3710.98元，累計還款總額667976.44元，累計支付利息167976.44。兩者簡單相比就可以發(fā)現(xiàn)，公積金貸款每月還款額要比商業(yè)住房貸款少還546.22元，15年下來要比商業(yè)住房貸款節(jié)省利息98318.81元。

　　加息首日銀行擠滿轉(zhuǎn)存族

　　是否轉(zhuǎn)存，別忘計算盈虧臨界點

　　20日是金融機構(gòu)上調(diào)存貸款利率的第一天，反應(yīng)敏感的市民已開始考慮調(diào)整存款結(jié)構(gòu)了，在濟南銀行儲蓄柜臺多了不少進行存款轉(zhuǎn)存的居民，其中活期轉(zhuǎn)定期，定期重新轉(zhuǎn)存的占了大頭。

　　定期存款遇加息

　　不會自動上調(diào)

　　根據(jù)此次加息方案，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%，除活期存款利率未調(diào)整外，其他各檔次存貸款基準利率均相應(yīng)調(diào)整。記者采訪中了解到，此前居民原有的定期存款并不會隨之就自動上調(diào)。

　　建行高新支行的工作人員告訴記者，根據(jù)國內(nèi)《儲蓄管理條例》第26條規(guī)定，定期儲蓄存款在存期內(nèi)遇有利率調(diào)整，按存單開戶日掛牌公告的相應(yīng)定期儲蓄利率計息。這也就是說，一筆定期存款在原定存期內(nèi)遇利率調(diào)整，不論調(diào)高或調(diào)低，都按照存入當天的利率計息，不調(diào)息也不分段計息。這是眾多居民進行存款轉(zhuǎn)存的主要原因。

　　轉(zhuǎn)存要計算盈虧臨界點

　　定期存款一旦轉(zhuǎn)存，從以前的存入日到轉(zhuǎn)存日這段時間的利息將按照活期利率計算，轉(zhuǎn)存日之后才按照新的定期利率計算，所以定期存款如果存款時間已較長，辦理轉(zhuǎn)存并不合適。那么，存了多少天的定期提前支取辦理轉(zhuǎn)存才合算？

　　銀行工作人員介紹，儲戶可按照“存入天數(shù)＝計息天數(shù)×(調(diào)整后利率-調(diào)整前利率)÷(調(diào)整后利率-活期利率)”的公式計算，看看自己的存單是否需要轉(zhuǎn)存。記者仔細算了算賬：1年期存款在42天，2年期存款在114天，3年期存款在160天，5年期存款在279天可大致作為盈虧臨界點，你對應(yīng)的存單如果沒超出以上時間轉(zhuǎn)存比較合算。

　　銀行不自動轉(zhuǎn)存有原因

　　不少儲戶抱怨說：銀行為何不能根據(jù)存期及相應(yīng)利率，自動辦理轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)？省城銀行工作人員告訴記者，從現(xiàn)有技術(shù)條件來說，商業(yè)銀行可以提供上述服務(wù)，但在存款合同未對此明確約定的情況下，商業(yè)銀行對所有存款均隨利率調(diào)整而分段并自動轉(zhuǎn)存可能有損部分儲戶的利益。

　　據(jù)介紹，如銀行辦理自動轉(zhuǎn)存后，儲戶存款的實際存期長于存入時的約定存期，如儲戶在約定存期期滿后有資金需求，就必須提前支取存款而承擔(dān)提前支取部分按活期利率計息的利息損失，這部分利息損失可能高于辦理自動轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)的利息收入。此外，如果利率下調(diào)，銀行統(tǒng)一自動轉(zhuǎn)存儲戶利益隨之減少這也同樣會帶來不公平問題。因此，商業(yè)銀行不會對定期存款一律實行自動轉(zhuǎn)存。

　　中老年人轉(zhuǎn)存的較多

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，年紀稍大的人來辦理轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)的多一些，而年輕人不是特別在乎。“盡管加息幅度不大，但活期和定期的收益還是差了不少。”工行一儲蓄網(wǎng)點負責(zé)人表示，儲戶對利率反應(yīng)靈敏，體現(xiàn)出老百姓理財意識的增強。

　　與此同時，理財專家提醒廣大儲戶在加息通道下應(yīng)注重資金的流動性，根據(jù)自身資金運用情況，適當縮短資產(chǎn)配置的期限，并且也可以考慮選購一部分銀行理財產(chǎn)品。目前市場上6個月、3個月甚至1個月的理財產(chǎn)品推出不少，投資者可以結(jié)合自身對資金使用時間的需求和收益率來選擇。

　　央行調(diào)整利率后，購房貸款人的壓力微增，記者昨日走訪省城各商業(yè)銀行了解到，多數(shù)銀行沒有對房貸提前還貸人收取違約金。

　　提前還房貸

　　銀行不收違約金

　　記者從濟南商業(yè)銀行了解到，存貸款加息政策已開始施行，咨詢提前還貸的居民有所增多，但銀行并未迎來大批的提前還貸人。工行、農(nóng)行、建行、交行等商業(yè)銀行人士均向記者表示，目前還沒有因為客戶提前還清房貸而收取違約金。中國銀行濟南分行人士告訴記者，該行此前對部分個人消費類貸款收取了違約金，但均是在部分貸款合同中已有約定，并非針對個人住房貸款。

　　但據(jù)記者了解，購房者當初與銀行簽訂貸款合同時，約定的貸款數(shù)額和貸款年限都是作為協(xié)議內(nèi)容寫進合同，購房者半路選擇提前還貸，其實也相當于一種“違約”。因此，各家銀行對于提前還貸設(shè)有一定的限制條件，比如需要提前半個月或一個月向銀行提出申請;有的規(guī)定最低還款額必須在一萬元以上。除此之外，也有銀行規(guī)定是還款期超過一年后才能辦理。

　　中國工商銀行山東省分行營業(yè)部人士告訴記者，按照有關(guān)規(guī)定，銀行對提前還貸是可以收取違約金的，現(xiàn)在省城銀行多數(shù)沒有收取違約金的原因，一是這次房貸利率調(diào)整的幅度并不是太大，現(xiàn)在消費者提前還貸沒有大規(guī)模出現(xiàn)。二是各家商業(yè)銀行一般不會單獨開始實施該項政策，以免“得罪”消費者，除非是由總行一致規(guī)定的。

　　老房貸客戶執(zhí)行

　　新利率有三種情況

　　20日起各銀行將執(zhí)行新的房貸利率。記者從濟南銀行獲悉，隨著越來越多的銀行入駐山東省，在加息時，老房貸客戶執(zhí)行新利率時間可能有三種情況。

　　目前山東省多數(shù)銀行對老客戶執(zhí)行的是原有的利率調(diào)整政策，即是從明年的1月1日執(zhí)行新的貸款利率。但據(jù)了解，目前濟南的各家商業(yè)銀行越來越多，每家銀行的房貸合同也不盡相同。另外的兩種情況是，一是調(diào)息即日房貸利率將執(zhí)行新的利率，也就是20日將按照新的利率計息。二是在央行調(diào)息后第一個結(jié)息日調(diào)整房貸利率。

　　所以，此前已經(jīng)辦理房貸業(yè)務(wù)的市民，應(yīng)該把房貸合同找出來，仔細看一下原來同銀行關(guān)于利率調(diào)整方面的約定條款。

　　提前還貸

　　需仔細算賬

　　作為老房貸客戶，即便銀行不收違約金，如果不仔細算賬，提前還貸會很不合算。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前，省內(nèi)大多數(shù)月供族選擇的都是等額本息還款法，雖然每月還款的金額相同，但貸款初期所還的利息要遠遠高于本金，隨著供樓時間越來越長，供樓者所還的本金比例才會增大。以20年期貸款為例，在供樓前3年里，所還的利息幾乎是所還本金的一倍。由于提前還貸還的是本金部分，如果購房者在供樓的前3年內(nèi)提前還貸，將會發(fā)現(xiàn)付給銀行本金并沒有減少多少，因為前3年的月供大部分都用作歸還貸款利息了，提前還貸等于白給了銀行一大筆利息。

　　雖然目前山東省各銀行對借款人辦理提前還款并沒有規(guī)定收取違約金,出于利益方面的考慮,銀行并不鼓勵貸款人提前還貸。專業(yè)人士建議，如果還貸者擔(dān)心繼續(xù)加息要多付利息，可把等額還款法改變?yōu)榈缺具�款法(每月供款額逐漸減少)，無需籌集一大筆資金，又可以省下不少利息。