盡管爭(zhēng)議重重，很多人仍會(huì)覺(jué)得住宅用地70年大限的事還很遙遠(yuǎn)，但對(duì)位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)黃島區(qū)的阿里山小區(qū)居民來(lái)說(shuō)，撞“限”的日子已經(jīng)真真切切地來(lái)了。
僅有20年、30年的住宅用地使用權(quán)期限是黃島一度作為改革先行者的產(chǎn)物。
這里曾是國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，1989年，由于當(dāng)時(shí)尚無(wú)政策可依，黃島在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上，作出今天看來(lái)仍舊大膽的嘗試：對(duì)以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權(quán)，設(shè)定20年和30年不等的期限。
一年后，即1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。
就差這一年，讓阿里山小區(qū)陷入尷尬。
如今距2009年該小區(qū)首批住宅用地使用權(quán)撞“限”又過(guò)去了兩年。據(jù)記者了解，小區(qū)居民至今仍未等到合理的解決方式，而當(dāng)?shù)毓俜絼t謹(jǐn)慎等待著相關(guān)政策的出臺(tái)。膠著狀態(tài)背后，聚集著公眾對(duì)房屋土地產(chǎn)權(quán)的深切關(guān)注。
“懸空”的房子
早在2009年媒體爭(zhēng)相報(bào)道阿里山小區(qū)個(gè)案之前，居住在東小區(qū)的趙欣(化名)就不止一次聽(tīng)父親談起自家房屋土地使用權(quán)即將到期的事。
位于香江路2號(hào)的東小區(qū)是阿里山小區(qū)的一部分。1992年，趙欣父親所在單位將半棟樓買下來(lái)分給職工居住，1994年前后將房子出售給職工個(gè)人。
趙欣回憶，2002年前后，很多鄰居都以不錯(cuò)的價(jià)錢紛紛將房子售出。
2006年，趙欣畢業(yè)后留京，父母想把老房賣掉跟隨女兒，卻發(fā)現(xiàn)因20年期限快到了，房子已經(jīng)很不好賣了。如今，趙欣全家在北京生活，獨(dú)留一間空屋在小區(qū)。
除了房屋交易，給小區(qū)居民帶來(lái)的還有其他困擾。趙欣告訴記者，一位鄰居曾拿房產(chǎn)證去銀行抵押，得到的答復(fù)是，對(duì)土地使用年限快到期的房子，銀行無(wú)法放款。
住宅用地期滿后究竟怎么辦?《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》并沒(méi)有作更多解釋。這成為小區(qū)居民的隱憂。
2009年6月30日，是小區(qū)首批住宅用地使用權(quán)撞“限”的確切日期。
“當(dāng)時(shí)每天都會(huì)接到該小區(qū)居民的咨詢電話，擔(dān)心房子‘懸空’了怎么辦?大概持續(xù)了一兩個(gè)月。我們只有安撫他們的情緒，告訴大家先安心居住，我們也在等待《物權(quán)法》細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)自動(dòng)續(xù)期作出更詳細(xì)的解讀。”黃島區(qū)國(guó)土資源分局資產(chǎn)管理處工作人員趙濤說(shuō)。
與兩年前相比，如今的阿里山小區(qū)非常安靜，已全然感覺(jué)不到當(dāng)初的不安氛圍。小區(qū)153棟樓的住戶梅先生自稱已淡定了很多，“涉及這么多居民，總會(huì)有個(gè)說(shuō)法吧”。 當(dāng)?shù)毓俜狡诖叱雠_(tái)
“對(duì)我們基層而言，阿里山小區(qū)土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題確實(shí)比較棘手。”接受記者專訪時(shí)，黃島區(qū)國(guó)土資源分局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)趙彥青坦言。
趙彥青回憶，2009年時(shí)，有媒體還誤傳黃島區(qū)國(guó)土資源分局出臺(tái)“100平方米交6萬(wàn)元”的有償續(xù)期方案，再加上小區(qū)居民接連不斷咨詢，“當(dāng)時(shí)我們的壓力確實(shí)很大”。
但正是這些集中意見(jiàn)讓黃島區(qū)國(guó)土資源分局認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性。該部門(mén)立即向開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和青島市國(guó)土資源和房屋管理局匯報(bào)，并和房產(chǎn)部門(mén)一起，通過(guò)查找卷宗和入戶調(diào)查等，對(duì)基本情況進(jìn)行了摸底調(diào)查。
趙彥青向記者解釋，目前阿里山小區(qū)居民辦理過(guò)戶并不受影響。在他看來(lái)，國(guó)家出臺(tái)《物權(quán)法》細(xì)則對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”作出更權(quán)威的解讀之前，政府部門(mén)確實(shí)無(wú)法給小區(qū)居民一個(gè)滿意的答復(fù)。
帶著類似困惑，趙彥青曾和青島市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)于2009年下半年赴京請(qǐng)示國(guó)土資源部政策法規(guī)司，得到的答復(fù)是留下書(shū)面請(qǐng)示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國(guó)土資源和房屋管理局得到的消息是，國(guó)土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國(guó)人大，目前還沒(méi)有進(jìn)展。“不知道國(guó)家會(huì)出臺(tái)什么政策，但不管什么政策，都希望不要讓我們這些老百姓為之前的政策失誤埋單。”小區(qū)居民趙欣說(shuō)。
如何解決將具有示范意義
“作為目前公開(kāi)報(bào)道的全國(guó)首批住宅用地撞‘限’個(gè)案，它的解決對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后如何處置將具有示范意義。”中國(guó)建設(shè)管理與房地產(chǎn)研究中心研究員、北京才良律師事務(wù)所王令律師評(píng)價(jià)道。
對(duì)此，南京大學(xué)住宅政策與不動(dòng)產(chǎn)法研究中心主任金儉教授持相同觀點(diǎn)：“無(wú)論當(dāng)時(shí)住宅用地出讓的年限是多少年，《物權(quán)法》明確規(guī)定的‘自動(dòng)續(xù)期’并非指《物權(quán)法》頒布后購(gòu)買的商品房才適用，而是針對(duì)所有的住宅用地，只要是通過(guò)出讓形式取得土地使用權(quán)而建造的住宅，因此不屬于歷史遺留問(wèn)題。”
關(guān)于此案例的解決辦法，不少專家包括政府部門(mén)在內(nèi)認(rèn)為，有待于《物權(quán)法》細(xì)則的出臺(tái)。
關(guān)于續(xù)期多久的問(wèn)題，在金儉教授看來(lái)，按續(xù)期的一般含義，原來(lái)是多少時(shí)間的，續(xù)期也多長(zhǎng)，原來(lái)20年的，現(xiàn)在也應(yīng)續(xù)20年。“《物權(quán)法》并沒(méi)有限制續(xù)一次還是兩次，也沒(méi)有規(guī)定住宅一定要續(xù)到70年。只要住宅存在一天，土地使用權(quán)就可續(xù)到住宅存在的時(shí)間，除非國(guó)家為了公共利益征收等。在法律尚未規(guī)定收取費(fèi)用前，就應(yīng)按無(wú)償執(zhí)行。”
“上世紀(jì)90年代出讓土地使用權(quán)，大多是按土地用途的出讓最高年限出讓的，即便沒(méi)按最高年限，大多尚未到期。未來(lái)10年左右，這個(gè)問(wèn)題將會(huì)突出，包括其他用途的房屋如商業(yè)、旅游、工業(yè)、教育、衛(wèi)生等，出讓的土地使用期限屆滿后，房屋與土地使用權(quán)的關(guān)系與處理問(wèn)題。”金儉教授稱。
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