湖濱苑小區(qū)自治委主任池桂華
萬盛園A區(qū)業(yè)委會主任楊兆金
湖濱苑小區(qū)實行業(yè)主自管一年多了,本期社區(qū)對話就一起聊聊小區(qū)業(yè)主自管的事情。
社區(qū)對話現(xiàn)場
萬盛園A區(qū)業(yè)主代表馬筠
湖濱苑業(yè)主代表晉洪昌
對話嘉賓:池桂華 湖濱苑小區(qū)自治委主任
晉洪昌 湖濱苑小區(qū)業(yè)主代表
楊兆金 萬盛園A區(qū)業(yè)委會主任
馬 筠 萬盛園A區(qū)業(yè)主代表
高 虹 天橋區(qū)緯北路街道康橋社區(qū)居委會主任
趙志江 天橋區(qū)緯北路街道辦事處副主任
王 �！√鞓騾^(qū)住房保障與房產(chǎn)管理局物業(yè)科副科長
對話時間:2011年10月28日下午
對話地點:天橋區(qū)康橋社區(qū)居委會會議室
主持人:生活日報社區(qū)記者 王僖
■對話背景
前不久,省城某小區(qū)出現(xiàn)這樣一個狀況,因不滿物業(yè)服務(wù),小區(qū)業(yè)委會從物業(yè)手中“奪權(quán)”,可沒承想業(yè)委會奪權(quán)成功剛接手小區(qū)管理沒幾天,就因干不了這個活吵著再還權(quán)。
不管是因為物業(yè)服務(wù)不到位被攆走,還是因為物業(yè)虧損嚴(yán)重主動撤離小區(qū),物業(yè)撤出后小區(qū)誰來管是個問題。有的本身規(guī)模就不大的小區(qū)走上了“自管”的道路,自己又當(dāng)業(yè)主又當(dāng)物業(yè),聘保潔、雇保安、收服務(wù)費……然而,這樣的方式在現(xiàn)實的小區(qū)管理中需要具備怎樣的條件?又遭遇了哪些尷尬?這會是一種長久的辦法嗎?
本期社區(qū)對話,我們邀請到天橋區(qū)兩個存在這種情況的小區(qū):已經(jīng)接管小區(qū)管理1年零9個月的湖濱苑小區(qū),和即將在小區(qū)推行“業(yè)主自管”的萬盛園A區(qū),并邀請到相關(guān)管理方的負(fù)責(zé)人一起探討一下,物業(yè)撤出后,小區(qū)的管理該何去何從。
■小區(qū)現(xiàn)狀
湖濱苑小區(qū) 物業(yè)突然撤離讓業(yè)主措手不及 業(yè)委會無奈自己管,當(dāng)了家才知“柴米貴”
坐在對話席上,湖濱苑小區(qū)自治委主任池桂華看著有些倦怠,干了這1年零9個月,她現(xiàn)在累得胳膊都抬不起來,她比劃了一下,只能抬到頭部的位置。
“我們并不是主動想管的,也是沒辦法才接手并堅持干下來的�！背毓鹑A說,湖濱苑小區(qū)不大,才602戶,原本由天房物業(yè)進行小區(qū)物業(yè)服務(wù),但是小區(qū)一直以來的物業(yè)費很低,每個月每平方米才4毛5,可即便這樣也常收不起來。物業(yè)合著虧本在服務(wù),因此服務(wù)方面也有諸多不周到的地方。“當(dāng)時咱也不理解,成立了業(yè)委會也多次和物業(yè)交涉,希望他們能改進服務(wù)�！�
然而,2010年剛過完年,物業(yè)在小區(qū)貼出一個公告,一周以后就要撤離。這可把池桂華他們打了個措手不及。“我們派了8個人去周邊的小區(qū)請物業(yè),可人家一聽收費這么低,還要代收水電費等等,誰都不愿來。沒辦法,和辦事處、居委會合計之后,我們就自己管了起來。”池桂華說,當(dāng)時他們在最短時間內(nèi)聘請了保潔員、保安,并立刻投入工作,“過渡特別平穩(wěn),業(yè)主們都沒感覺到什么變化�！�
此后,業(yè)委會自管小區(qū)的同時,也繼續(xù)聘請物業(yè),依舊沒人愿來,于是,小區(qū)就成立了自治委,一直管了下來�！罢f著輕快,干起來才發(fā)現(xiàn)太難了!小區(qū)大大小小的事,都得我們?nèi)埩_。而一旦開始由你負(fù)責(zé)向業(yè)主收錢,角色也發(fā)生變化,矛頭調(diào)轉(zhuǎn)向你,這一年多也碰上不少不理解的�！�
池桂華說,不當(dāng)家不知柴米貴,她自己家算得上富裕,但自從管了小區(qū)后她特別注意節(jié)約了,小區(qū)寫通知都是自己買紙自己寫,“打印一張得花多少錢啊!”一些工人都覺得這個當(dāng)家的“摳”,池桂華說,沒辦法啊!小區(qū)自己管的唯一好處是,費用收得低,可就那么點錢,得確保小區(qū)的日常運轉(zhuǎn),不容易啊!
萬盛園A區(qū) 物業(yè)虧損嚴(yán)重要撤離,業(yè)委會把小區(qū)接過來 自認(rèn)為難度不大,業(yè)委會信心滿滿
和當(dāng)初的湖濱苑小區(qū)一樣,萬盛園A區(qū)現(xiàn)在正面臨著小區(qū)物業(yè)要撤離的狀況。半個多月前,小區(qū)宣傳欄上貼出了物業(yè)要撤離的通知,引發(fā)小區(qū)居民的擔(dān)憂,雖然大家對物業(yè)工作不甚滿意,可沒了物業(yè),小區(qū)的路誰來修、衛(wèi)生誰來打掃、大門誰來看呢?
萬盛園A區(qū)業(yè)委會主任楊兆金說,他們并不想讓物業(yè)退出,目前小區(qū)的物業(yè)費是每平方米5毛錢,這個價錢很難再找到其他物業(yè)接手�！岸译m然業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意,但關(guān)系還算融洽,業(yè)主們也沒有打算炒掉物業(yè)。這次物業(yè)公司退出主要是因為資金周轉(zhuǎn)不靈,我們想留,可是留不住啊!”
11月1日,物業(yè)就要走了,接下來小區(qū)誰來管?楊兆金說,業(yè)委會征集了廣大業(yè)主的意見,多數(shù)業(yè)主希望業(yè)委會能自己雇保潔人員、保安、水電工等,“我們想先在業(yè)主中選出大伙兒信任的業(yè)主代表負(fù)責(zé)招聘,再成立專門部門管理有關(guān)物業(yè)的事務(wù),并且業(yè)委會承諾到時候物業(yè)費每平米5毛錢,5年內(nèi)不變。”
聽到湖濱苑一年多來自己管理小區(qū)過程中遇到的種種難題,楊兆金、馬筠等業(yè)主卻沒有太放在眼里�！拔矣X得這主要看業(yè)委會有沒有能力,而最關(guān)鍵的問題是,現(xiàn)在我們小區(qū)有85%以上的人都是擁護我們的�！睏钫捉鹫f。
此外,楊兆金之所以覺得有信心把小區(qū)管理好,還和小區(qū)的一些現(xiàn)實基礎(chǔ)有關(guān),“為了下一步接管物業(yè),我們做了很多準(zhǔn)備工作,如對小區(qū)的水、電、暖氣都進行了維修,每戶安裝了一戶一表,電費也由以前的物業(yè)代收改為銀行代扣�！睏钫捉鹫f,他有一定的社交能力,通過聯(lián)系掃清了小區(qū)“自管”的很多絆腳石。接下來,他們還想集資建菜市場、食堂等,解決資金的問題。
自管經(jīng)驗
要多和街道辦、居委會聯(lián)系 這是業(yè)委會“自管”的靠山和主心骨
湖濱苑小區(qū)自2010年春節(jié)物業(yè)撤出小區(qū)后,一直由業(yè)委會管理小區(qū)。池桂華說,這一年零9個月的工作難度超出先前的想象,多虧了居委會和街道辦的支持�！皹I(yè)委會沒有強制力,光靠勸說沒力度。業(yè)主自管的第一條經(jīng)驗就是要和居委會及街道辦保持很密切的聯(lián)系,我?guī)缀跆焯靵磙k事處,大事由街道辦出面,業(yè)主覺得更有說服力；拿不準(zhǔn)的事情和辦事處商量,心里也更踏實�！壁w志江也說,對于湖濱苑小區(qū)自管一事,只要業(yè)主擁護,辦事處、居委會就會大力支持。
物業(yè)是為業(yè)主服務(wù),不是管理 業(yè)委會“自管”工作心態(tài)要擺正
池桂華認(rèn)為,之前物業(yè)和業(yè)主的種種矛盾,一個重要原因是物業(yè)沒有把自己的身份擺正,物業(yè)是為業(yè)主服務(wù),不是管理。當(dāng)業(yè)委會接替物業(yè)管理小區(qū)時更要擺正心態(tài)�！皹I(yè)委會接管物業(yè)是為了服務(wù)業(yè)主,如果業(yè)主不交服務(wù)費,可能是業(yè)主有自己的困難,要理解。像以前很多物業(yè)那樣‘不交物業(yè)費就不給你維修打掃’這種想法不能有。大家都是鄰居,應(yīng)該更能相互理解、相互尊重。我們的目的就是為了讓業(yè)主生活得更好、更舒心�！�
另外,池桂華還給即將自管小區(qū)的楊兆金提出了一個建議:“所有業(yè)委會的通知、決議都要拍照存檔,保留下一步保護自己權(quán)益的證據(jù)�！�
今后方向
專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)方向應(yīng)該堅持 業(yè)委會沒必要事必躬親,搞得那么累
對于目前一些小區(qū)正在采取的業(yè)主自管的情況,王海認(rèn)為這是有現(xiàn)實存在基礎(chǔ)的,畢竟業(yè)主自管的小區(qū)物業(yè)費收取得都比較低,受益的是全體業(yè)主。高虹也說,她在參加市里相關(guān)會議時也得知,濟南市對于規(guī)模比較小,管理起來難度不大的小區(qū),是鼓勵采取業(yè)主自管的方式的。
然而,業(yè)主想實現(xiàn)自管,需要面對很多的困難和阻力。對此,王海認(rèn)為雖然業(yè)主自管會在物業(yè)費收取等方面讓居民得到一些實惠,但從整體上來看,要享受到高水平、全方位的物業(yè)服務(wù),還是得走市場化、專業(yè)化的路子,因為提供專業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)公司,更加注重服務(wù)品牌的培植和運用,更加注重對企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范。王海說,看到對話中兩個小區(qū)的自治委也好、業(yè)委會也好,承擔(dān)了那么多的工作,操了很多心可能還會遇到居民的不理解,是很心疼的�！拔飿I(yè)管理還是要堅持專業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向,這是一個必然趨勢�！蓖鹾Ｕf。
管理物業(yè)不能只是房管部門的事 各個部門都應(yīng)有相應(yīng)對接,要齊抓共管
因服務(wù)不好,物業(yè)和業(yè)主鬧糾紛、物業(yè)撤了,業(yè)主自己管小區(qū)……對話中,王海認(rèn)為這其實暴露出目前物業(yè)管理方面存在的行業(yè)監(jiān)管缺位、不到位的問題。“小區(qū)管理的確離不開當(dāng)?shù)亟值擂k、居委會的支持,但即便在街道辦事處這一級,也幾乎沒有專門的科室處理和物業(yè)有關(guān)的問題�！蓖鹾Ｕf。
王海說,房管部門是物業(yè)的主管部門,但僅依靠這一個部門,很難把不斷暴露出的物業(yè)矛盾解決好。而從目前整個物業(yè)管理面對的環(huán)境來看,它的各項法律條例還不完善,而政府各職能部門在實行物業(yè)管理方面也還存在著缺位、不到位的問題。因此王海也建議以后政府基層組織以及社會各職能部門,如公安、規(guī)劃、環(huán)保、城管等,設(shè)立與物業(yè)管理相對應(yīng)的工作力量,或增設(shè)這部分管理職能,大家攜起手來,形成齊抓共管的力量,從機構(gòu)保障、職責(zé)界定上徹底解決物業(yè)無人管的問題。只有這樣,才能推動業(yè)主的真正自治,解決物業(yè)管理中的諸多問題。
□專題策劃:生活日報社區(qū)記者團隊
□專題采寫:本報記者 王僖 見習(xí)記者 陳思羽 相關(guān)閱讀