業(yè)內(nèi)人士認為樓市拐點即將出現(xiàn)。(資料照片) 全國房價降聲一片。繼今年5月北京、深圳等地個別樓盤相繼降價之后,到10月下旬,從一線到二線城市,從華東、華南到華北區(qū)域,包括中海、萬科、龍湖、恒大等在內(nèi)的各大開發(fā)商,集體拉開房價下行的序幕,部分樓盤價格降幅超20%,降價范圍波及城區(qū)和郊區(qū)。多位業(yè)內(nèi)人士認為,在驟增的市場競爭壓力之下,開發(fā)商選擇降價出貨回籠資金,房價拐點越來越近,明年初市場將最為低迷�！�華東領(lǐng)降 華南區(qū)域的降價潮也“揭竿而起”
進入10月下旬,全國樓市顏色劇變。從10月19日起,位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源,團購價為1.6萬元-1.7萬元/平方米,較該項目前期推盤價格降幅近30%；而另一種由3套公寓拼起來的聯(lián)排別墅,均價由前期的3萬元/平方米直降到1.75萬元/平方米,降幅達40%。
接近7折的團購促銷活動,引來400多名該項目前期老業(yè)主的集體維權(quán)。最終,由于房價降幅超過20%,中海被認定違規(guī)賣房被勒令暫停銷售。事實上,上海因降價幅度較大出現(xiàn)業(yè)主大鬧售樓處的也并不止中海一家,還包括位于嘉定的綠地秋霞坊、新里米蘭公寓以及龍湖酈城項目等。
截至目前,華東地區(qū)傳出因降價導致前期業(yè)主退房消息的城市,還有南京、杭州等。此外,以深圳為代表的華南區(qū)域降價潮也“揭竿而起”。萬科在華南的幾個項目均推出不同幅度的優(yōu)惠措施。其中,位于深圳龍崗坪山的萬科金域緹香新一批樓盤將在11月推出,不少單價在10000元/平米左右,還送精裝,較一期9400元-12000元/平方米的開盤價格低了不少；東莞萬科紫臺更從均價15000元/平方米下調(diào)至13000元/平方米,最低達到11000元/平方米。
不止萬科,10月29日,招商地產(chǎn)在深圳推出的果嶺項目,以低于周邊4000元—5000元的單價開盤；在惠州,卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的超低價蔚藍海岸新房源,在此之前,碧桂園十里銀灘也以低至6000元/平方米左右單價開盤。
龍湖、首創(chuàng)、恒大、富力等大型房企的部分項目也紛紛降價促銷出貨,部分樓盤價格降幅超過20%。10月底,恒大地產(chǎn)在廣州推出的銀湖城項目,其湖山樓王售價僅4180元/平方米起,并附帶2000元/平方米豪華裝修。
據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)研顯示,樓市降價潮已經(jīng)從一線城市蔓延至二三線城市,目前杭州新盤成交價較周邊降幅10%—20%,成都新開樓盤降價幅度大部分在5%—10%、南京降幅約10%、天津降幅在5%—15%。
北京接棒 樓盤降價已漸成燎原之勢
業(yè)主維權(quán)并沒有阻擋降價潮的蔓延,近日,北京樓市降價也已漸成燎原之勢。
11月1日,記者從位于昌平的金隅萬科城獲悉,該項目將于11月底推出三期新房源,合計600余套,戶型為80-110平方米2-3居,均為精裝修交房,暫定均價為14000元/平方米,較上期房源低3000元/平方米。對此,記者致電售樓處,接電話的一位銷售人員告訴記者,與前一批房源相比,即將推出的這批房源在綠化、景觀等方面都要差一些,而且臨近附近某公司的大煙囪,視覺效果也更差。盡管如此,在超低價誘惑下,截至目前的排號人數(shù)已經(jīng)達到600余人。
除了昌平,大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區(qū)也均已出現(xiàn)“底價”樓盤。繼京貿(mào)國際城近期以13400元/平方米的超低價開盤之后,10月25日,通州又一新盤東亞逸品閣宣布擬以13200元/平方米于年底入市,且贈送10%-15%的面積,相當于在13200元/平方米基礎(chǔ)之上又打了8.5-9折,該價格無疑將通州樓市的底價拉至13000元/平方米以下。
繼今年6月底旭輝御府等多個大興樓盤推出17000元/平方米的特價房源之后,近日,大興樓盤再度加入降價行列。記者從項目處了解到,位于大興新城北區(qū)的某項目將于近期以不足13000元/平方米的均價開盤,同樣位于大興的又一純新盤龍湖時代天街以最低11800元/平方米均價于上周末開盤。此外,位于房山區(qū)的翠林漫步以12500元/平方米起價。順義也先后誕生了順義金寶城等幾個萬元以下樓盤,均創(chuàng)出區(qū)域最低價。
日前,新浪房產(chǎn)電商頻道推出全國性房產(chǎn)促銷活動,據(jù)其負責人介紹,參與促銷樓盤共計300多個在售新盤,分布在北京、上海、廣州、深圳等12個重點城市,讓利總計可達億元,其中,單套住宅讓利最低為5折。
庫存驟增 北京現(xiàn)有新房再過兩年也賣不完
持續(xù)的成交慘淡支撐了企業(yè)的降價行為。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,在傳統(tǒng)的金九銀十兩個月內(nèi),北京共成交商品住宅10734套,相比去年19895套的成交數(shù)量大幅下跌46%；今年前10月,北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套,二手房住宅簽約為101188套,總成交為170267套,同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。
成交均價也明顯下探。前10月房價環(huán)比逐月下降,其中10月北京商品房成交均價為19607元/平方米,環(huán)比9月的21724元/平方米下調(diào)9.6%。北京中原地產(chǎn)分析,10月成交的中低單價和中低總價房源均比9月有明顯上漲,其中均價在2萬元/平方米以下的占據(jù)市場交易量的71.8%,比9月上漲6.6個百分點。
在供應(yīng)增加、銷售低迷的情況下,重點城市的庫存壓力進一步增大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,截至10月31日,10月北京累計供應(yīng)的9152套住宅供應(yīng)量創(chuàng)最近4個月新高,但當月簽約率只有8.5%。目前住宅庫存已經(jīng)達到11.8萬套(另有56個項目預(yù)期11-12月入市,提供住宅可能超過2萬套),創(chuàng)造了2009年6月以來的最高點。按照目前的庫存消耗比,即使不再新增供應(yīng),消耗目前庫存也需要超過22個月。
來自房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示,目前已公布三季報的131家上市房企三季度末存貨達9838億元,較去年同期的6788億大增44.93%,同時,131家房企今年6月底存貨為8759億元,第三季度環(huán)比上漲12.31%,存貨積壓跡象明顯。此外,131家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為-632.5億元,同比下降16.37%,環(huán)比下降19.31%,其中,80家房企前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值,65家房企同比出現(xiàn)下降。
■專家分析
一兩個月后或有更大范圍的降價潮 明確的拐點可能明年3月左右出現(xiàn)
“作為成交重點和限購最嚴厲的城市,北京房價變動在房地產(chǎn)行業(yè)中更具標桿作用”,鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,因此知名房企在北京價格下調(diào)也相對隱蔽和謹慎,但業(yè)績壓力并未有所緩解,作用于價格上不僅降幅會繼續(xù)增加,降價軌跡也漸趨明朗化。全國范圍內(nèi)大型房企降價銷售潮雖然是在上海迸發(fā),但預(yù)期未來的這種“輻射式”效應(yīng)將逐漸向北京轉(zhuǎn)移,并傳遞至二三線城市。
鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在今年入市的90個項目(多期開盤)中,已有53個調(diào)低當期售價,占比達到59%�！斑@意味著房企累計多月的降價意愿,在四季度已經(jīng)開始逐漸迸發(fā)”。張月稱,從“銀十”市場情況來看,開發(fā)商與購房者之間的博弈程度越發(fā)激烈,買賣僵持現(xiàn)狀扭轉(zhuǎn)的臨界點即將到來。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉也對記者表示,目前房價下調(diào)趨勢已經(jīng)非常明顯,調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn),特別是一線城市,可以說已經(jīng)非常接近拐點。張大偉認為,如果本輪調(diào)控能夠持續(xù)到明年,那么預(yù)計明確的房價拐點將出現(xiàn)在明年3月左右。
大型房企領(lǐng)銜降價,一方面反映了現(xiàn)實的市場壓力和企業(yè)應(yīng)對策略；另一方面則表明房價下行的趨勢更加明顯,不可逆轉(zhuǎn)。21世紀不動產(chǎn)首席分析師常智表示,在現(xiàn)有調(diào)控政策不出現(xiàn)松動的情況下,隨著更多開發(fā)商加入降價潮,房價下行趨勢將由一線和重點城市逐步向二三線城市蔓延,一些沒有實力的小型房地產(chǎn)企業(yè),被市場淘汰的可能性很大。常智預(yù)計,隨著更多開發(fā)商加入降價行列,更大范圍的降價潮或?qū)⒊霈F(xiàn)在1-2個月以后。
(據(jù)《京華時報》)
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