近日，香港富商李嘉誠(chéng)在談及內(nèi)地樓市時(shí)稱(chēng)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)是“面粉貴過(guò)面包”，地價(jià)明顯高于房?jī)r(jià)。實(shí)際上，作為影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，地價(jià)的高低也能從一個(gè)側(cè)面反映出樓市的興衰。記者 張玉
◆6年間地價(jià)漲了270%
俗話(huà)說(shuō)，水漲船高。同樣的，土地?zé)�，樓市則難降溫；地價(jià)漲，房?jī)r(jià)通常也會(huì)走高。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，濟(jì)南市住宅用地價(jià)格占房?jī)r(jià)的比例為15%—25%。通俗來(lái)講，如果某樓盤(pán)的售價(jià)為10000元/平方米，那么其中有2000元左右是買(mǎi)地錢(qián)。“房?jī)r(jià)只升不降”是很多市民的直觀感受，那么近年來(lái)，濟(jì)南成交的居住用地價(jià)格走勢(shì)如何？據(jù)本報(bào)監(jiān)測(cè)，從2008年到2013年的6年間，濟(jì)南住宅用地的成交均價(jià)呈震蕩上升趨勢(shì)，震蕩點(diǎn)位于2012年。據(jù)本報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，濟(jì)南市住宅用地成交均價(jià)220萬(wàn)元/畝，同比增長(zhǎng)49.8%。此后，居住用地均價(jià)一路上揚(yáng)，在2011年達(dá)到369.8萬(wàn)元/畝。然而，2012年，地價(jià)出現(xiàn)2.9%的小幅下調(diào)，此后逐步回暖，2013年達(dá)到398.5萬(wàn)元/畝。濟(jì)南市國(guó)土資源部門(mén)最新統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1月濟(jì)南土地市場(chǎng)異常活躍，短短一個(gè)月累計(jì)成交45塊土地，總成交金額177.87億元，創(chuàng)下了有史以來(lái)最高的月成交紀(jì)錄。開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈母邼q，也在帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲，1月濟(jì)南居住用地成交均價(jià)440.6萬(wàn)元/畝，同比漲幅達(dá)10.6%。
◆東部地價(jià)每畝漲了260萬(wàn)
2008年底，伴隨新城區(qū)的拓展，濟(jì)南城市的各項(xiàng)職能逐步東移，一場(chǎng)基于東城崛起而流行起來(lái)的“移巢”運(yùn)動(dòng)，極大地鼓舞了市民置業(yè)東部的信心，使得濟(jì)南東部地區(qū)的土地交易炙手可熱。
信立怡高2008年統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，濟(jì)南市當(dāng)年居住用地成交均價(jià)146.88萬(wàn)元/畝，其中，中部居住用地以557.4萬(wàn)元/畝的均價(jià)居各區(qū)域成交均價(jià)之首，東部住宅平均地價(jià)為187.61萬(wàn)元/畝，排名位居第三，北部和西部均價(jià)分別為111.86萬(wàn)元/畝和72.18萬(wàn)元/畝。而濟(jì)南2013年出讓的101宗住宅用地中，東部36幅住宅用地成交均價(jià)達(dá)到447.0萬(wàn)元/畝，高出整體平均地價(jià)12.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2013年中部住宅用地均價(jià)314.2萬(wàn)元/畝，在各區(qū)域成交均價(jià)中排名第三，與6年前的東部恰好進(jìn)行了“地位互換”。同時(shí)，2011年以來(lái)，隨著濟(jì)南西站拉動(dòng)效應(yīng)的顯現(xiàn)和舊城改造的加速推進(jìn)，西部地價(jià)“咸魚(yú)翻身”，強(qiáng)勢(shì)崛起。2013年，西部住宅用地以均價(jià)390.1萬(wàn)元/畝的成績(jī)?cè)跐?jì)南五大區(qū)域中進(jìn)階第二名，成交價(jià)格直逼全市土地均價(jià)。
◆樓面地價(jià)平均每平1863元
在樓市中，人們常常聽(tīng)說(shuō)“樓面地價(jià)”這個(gè)詞。樓面地價(jià)是特殊的土地單價(jià)，指的是土地總價(jià)格除以該土地所允許的最大建筑面積，從而得到的土地上建筑物面積均攤后的土地價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)比土地成交單價(jià)更能反映出樓市的走向。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在濟(jì)南地價(jià)不斷攀升的同時(shí)，各樓盤(pán)的容積率也在同步攀升，造成了濟(jì)南樓面地價(jià)的平緩。根據(jù)本報(bào)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，近三年來(lái)，濟(jì)南居住用地的平均樓面地價(jià)為1863元/平方米，若按居住用地占房?jī)r(jià)比例20%來(lái)計(jì)算，濟(jì)南平均房?jī)r(jià)理論值為9315元/平方米。
相關(guān)閱讀