銀監(jiān)會(huì)專項(xiàng)調(diào)研稱,我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年阻礙“以房養(yǎng)老”
1.67億老人能否“以房養(yǎng)老”
“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,由于我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年,“以房養(yǎng)老”難以推行。
據(jù)記者了解,我國(guó)目前有1.67億老年人,其中80周歲以上的高齡老人1899萬(wàn)人。此前不少國(guó)家為應(yīng)對(duì)人口老齡化而采取的“以房養(yǎng)老”措施,再次被提上日程,成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。那么,什么是“以房養(yǎng)老”?商品房70年產(chǎn)權(quán)會(huì)否影響“以房養(yǎng)老”?
“以房養(yǎng)老”可看做是“倒按揭”
“1.67億老年人,其中80周歲以上的高齡老人1899萬(wàn)人,大中城市空巢家庭達(dá)到70%%。”這是民政部部長(zhǎng)李立國(guó)日前透露的最新數(shù)字,而數(shù)字的背后是嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢(shì)。在日前召開的全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上,“以房養(yǎng)老”這個(gè)老話題被再度提起,民政部副部長(zhǎng)甚至將其納入下一階段工作的引導(dǎo)方向之一。
什么是“以房養(yǎng)老”?著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士水皮最近一直在關(guān)注這個(gè)問題,他認(rèn)為,以房養(yǎng)老的核心就是倒按揭。也就是說,房屋擁有者將現(xiàn)有住房抵押到金融機(jī)構(gòu),之后按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)“工資”,并且繼續(xù)在原房屋居住,待房屋擁有人去世后,金融機(jī)構(gòu)收回房屋產(chǎn)權(quán)。倒按揭與房屋按揭不同,房屋按揭是將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)根據(jù)目前市場(chǎng)情況對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,并向借款人提供貸款,未來(lái)房子升值,借款人具有房屋產(chǎn)權(quán),享受房屋增值收益。而“以房養(yǎng)老”是“倒按揭”,和傳統(tǒng)的按揭是相反的模式。
“目前制約倒按揭最重要的因素是對(duì)于房屋價(jià)值的評(píng)估。”陜西建祥物業(yè)代理有限公司負(fù)責(zé)人李連源如此認(rèn)為。
70年產(chǎn)權(quán)成“以房養(yǎng)老”阻力
“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式在國(guó)外已經(jīng)成熟,但在我國(guó)推行還面臨一個(gè)特殊的情況,即我國(guó)商品房只有70年產(chǎn)權(quán),70年后如何續(xù)權(quán)還是未知數(shù)。“商品房住宅的70年產(chǎn)權(quán)成為制約以房養(yǎng)老的最大阻力。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)也有這樣的疑問,這也與銀監(jiān)會(huì)專項(xiàng)調(diào)研的結(jié)果不謀而合——其負(fù)責(zé)人稱:“如果是房?jī)r(jià)上行期,以房養(yǎng)老問題不大,可如果遇到房?jī)r(jià)下行期,有可能遇到其他問題”。
目前,商品房執(zhí)行的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相結(jié)合的房改制度,這種管理制度凸顯的問題是,土地自身的價(jià)值不斷升值,而地面上的建筑物則隨著居住年限的延長(zhǎng)而折舊。不過,水皮認(rèn)為,按照目前的最新論斷以及相關(guān)法規(guī)規(guī)定,70年之后只要是普通住宅,應(yīng)該依然會(huì)是業(yè)主的產(chǎn)權(quán),房屋產(chǎn)權(quán)有望永久化;如果是商業(yè)類住房,在繳納一定量的土地出讓金后,也會(huì)擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。“我們現(xiàn)在最盼望的是以房養(yǎng)老政策快速出臺(tái)。也許這樣的政策并不完善,但該政策的實(shí)施有利于緩解我國(guó)的社保制度和財(cái)政壓力,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”水皮這樣呼吁。
而李連源表示,“以房養(yǎng)老”涉及到多部門監(jiān)管的問題,包括保監(jiān)會(huì)、房地產(chǎn)部門等,其政策目前還不明朗,暫時(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)什么時(shí)候?qū)嵤。值得注意的是,現(xiàn)在不少保險(xiǎn)公司、房屋中介公司、銀行等都在關(guān)注這個(gè)政策的破繭。
■專家釋疑
房?jī)r(jià)下跌不會(huì)影響“以房養(yǎng)老”
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士皮海洲認(rèn)為,房?jī)r(jià)即使未來(lái)出現(xiàn)下降,其降幅也不會(huì)太大,以房養(yǎng)老仍然可以繼續(xù)實(shí)施。
王圣學(xué)認(rèn)為,只要制度健全,房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)不會(huì)影響以房養(yǎng)老的實(shí)施,因?yàn)閷?duì)房屋的評(píng)估是參照市場(chǎng)行為來(lái)進(jìn)行的,如房?jī)r(jià)整體下行,評(píng)估價(jià)自然就適當(dāng)下調(diào),關(guān)鍵環(huán)節(jié)則在于以房養(yǎng)老在制度層面如何破題,這是最重要的問題。
■舉例算賬
80萬(wàn)元房 20年養(yǎng)老每年可領(lǐng)4萬(wàn)元
王先生今年60歲,假定陜西居民平均壽命80歲,那么,王先生可余壽命為20年,假設(shè)房屋估價(jià)100萬(wàn)元,折舊后估值為80萬(wàn)元,則王先生未來(lái)每年可領(lǐng)取養(yǎng)老金800000元÷20年=4萬(wàn)元/年。
據(jù)了解,養(yǎng)老金的領(lǐng)取方式可分為等額領(lǐng)取、節(jié)節(jié)高、階段領(lǐng)取等多種方式,如考慮未來(lái)通脹因素,可選擇每年領(lǐng)取的養(yǎng)老金逐年遞增,以滿足養(yǎng)老消費(fèi)需求。
■上海試點(diǎn)
出售自有房產(chǎn)換養(yǎng)老金
民政部副部長(zhǎng)指出,要積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場(chǎng)。上海試點(diǎn)模式為老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給公積金中心后仍住在原房屋內(nèi),出售款項(xiàng)在扣除房屋租金等相關(guān)費(fèi)用后全部由老人支配使用。
■加拿大經(jīng)驗(yàn)
抵押房屋給銀行后人處理房產(chǎn)還貸
在國(guó)外,“以房養(yǎng)老”是較為普遍的做法。加拿大、新加坡、美國(guó)、英國(guó)等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系。加拿大超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)到30萬(wàn)加元之間,只要不搬家、不賣房,房產(chǎn)主權(quán)不變,可一直住到享盡天年,由后人處理房產(chǎn)時(shí)返還貸款。
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