土處所面，諫言者們思考的問(wèn)題是：國(guó)家的土地供給打算是有了，但怎樣變成有效的土地供給？

2009年，全國(guó)土地供給打算完成率約為55%。2010年，鑒于前5個(gè)月北京等三大城市僅完成打算的20%的局面，18.5萬(wàn)公頃供地打算最終會(huì)否再成為不可能完成的任務(wù)，仍是懸念。而土地供給的有效增加，事關(guān)未來(lái)房屋供給能否跟得上、供需是否會(huì)再度失衡、房?jī)r(jià)是否會(huì)再次反彈等若干系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

朱中一認(rèn)為，目前土地供給打算不能有效完成，關(guān)鍵在于處所政府對(duì)土地交易底價(jià)定價(jià)過(guò)高，根源還在于對(duì)土地財(cái)政的依附。

在金融和土地兩大房地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)外，苗樂(lè)如進(jìn)一步認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心問(wèn)題是結(jié)構(gòu)。投機(jī)瘋長(zhǎng)、炒房猖狂和房?jī)r(jià)飆升，都是住房結(jié)構(gòu)不合理的具體表現(xiàn)。

以北京為例，目前政策性住房約占市場(chǎng)總量的30%。而國(guó)際上公認(rèn)的住房結(jié)構(gòu)較為合理的兩個(gè)地區(qū)，新加坡政策性住房約占市場(chǎng)的50%，香港也超過(guò)49%。苗樂(lè)如據(jù)此認(rèn)為，北京市政策性住房惟有達(dá)到50%~60%，供需才算基礎(chǔ)平衡，市場(chǎng)把持才有基礎(chǔ)。

另一個(gè)結(jié)構(gòu)失衡體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)態(tài)層面。朱中一對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者談及在三亞市調(diào)研時(shí)的領(lǐng)會(huì)認(rèn)為，三亞市90%以上的購(gòu)房者為外地人，房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重，是對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源的極大浪費(fèi)。為此，他建議三亞市應(yīng)多發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等持有型物業(yè)，進(jìn)步資源應(yīng)用效率，下降泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

計(jì)劃數(shù)據(jù)缺失

朱中一告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，在起草建議稿過(guò)程中，他遭遇了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的為難：可供參照的全國(guó)性住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)并不清楚。

自1985年第一次全國(guó)房屋普查工作以來(lái)，住房范疇內(nèi)大范圍的家底摸查已中斷了25年。而這25年，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生了翻天覆地的變更，住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的更新卻沒(méi)有及時(shí)跟上。例如：城市化過(guò)程中，農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的住房需求量增加，行政區(qū)劃調(diào)劑導(dǎo)致的城鎮(zhèn)居民人均住房面積統(tǒng)計(jì)口徑變更，以及城市存量房資產(chǎn)多少等，均沒(méi)有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

鑒于此，朱中一在建議稿中呼吁，應(yīng)進(jìn)行一次全國(guó)范疇的房屋普查，以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)作為決策根據(jù)，科學(xué)制定未來(lái)五年的住房發(fā)展計(jì)劃。朱中一認(rèn)為，目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落實(shí)打算，過(guò)于局限。未來(lái)五年，全國(guó)住宅建設(shè)范疇?wèi)?yīng)有一個(gè)整體的計(jì)劃，各類(lèi)住宅的合理建設(shè)范圍，應(yīng)在數(shù)字上明白計(jì)劃。除了強(qiáng)調(diào)數(shù)字計(jì)劃，建議稿還提出，在十二五期間應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)政策長(zhǎng)期計(jì)劃，穩(wěn)固政策預(yù)期。

朱中一認(rèn)為，雖然自2009年年底至今的國(guó)十條新政，房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)始終保持了政策的持續(xù)性，但是不斷有政策出臺(tái)，使穩(wěn)固市場(chǎng)預(yù)期成為挑釁。如果政策預(yù)期不穩(wěn)固，開(kāi)發(fā)商就不敢投資，就會(huì)加劇目前住房供給不足的局面。所以就很難保證房?jī)r(jià)會(huì)在調(diào)控松懈時(shí)再次呈現(xiàn)反彈。

與這種擔(dān)心相呼應(yīng)的是，2010年前5個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)投資情況相當(dāng)不樂(lè)觀：國(guó)土資源部曾斷定今年全國(guó)的土地供給打算是18.5萬(wàn)公頃，但前5個(gè)月，北京、上海和廣州三大一線(xiàn)城市住宅用地實(shí)際成交量?jī)H占供地打算的20%左右，二、三線(xiàn)城市的履行情況也不幻想，土地流拍頻現(xiàn)。

總結(jié)過(guò)去幾年的調(diào)控-空調(diào)怪圈，十二五計(jì)劃諫言者們廣泛認(rèn)為，房地產(chǎn)政策不宜多動(dòng)，穩(wěn)固壓倒一切。