“都說南京房價(jià)降了不少，可你告訴我，到底哪家樓盤降到我買得起了呢？”自打上個(gè)月起，南京市民李小姐每逢周末就到處看盤，可算來算去，發(fā)明還是買不起，光是“二套房首付50%”這道坎就把自己給困住了。

記者昨天在采訪中發(fā)明，“依然買不起”或“等待降一降”成了絕大多數(shù)買房人的一致心態(tài)。那么，南京的房價(jià)到底降到什么價(jià)位，才干讓開發(fā)商與買房人雙方都能接收呢？這話說來簡略，做起來可就難了：買房人盼望越低越好，恨不能回到五年前；而開發(fā)商當(dāng)然說“不”，“降幾個(gè)點(diǎn)都肉痛”，一位業(yè)內(nèi)人士笑著告訴記者。

昨天，記者采訪了部分購房者，對于河西、江寧與江北等地的心理價(jià)位，他們有自己的標(biāo)準(zhǔn)。那么，買房人的“美好愿望”真的能實(shí)現(xiàn)嗎？看看開發(fā)商的回應(yīng)吧——

河西

買房人：我盼著降到1萬2

開發(fā)商：1萬2是成本

李小姐2003年和老公在南湖買了一套二手房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格只有每平方米3000元。去年小寶寶降生后，50平方米不到的小家顯得擁擠了不少，加上夫妻倆的單位都要搬到河西新城，李小姐就動(dòng)起了在奧體買房的念頭。

“都說房價(jià)降了，可我們還是基本買不起！這就好比一個(gè)胖人減肥，減了幾斤不假，可因?yàn)榛鶖?shù)太大，你基本看不出來多少。”轉(zhuǎn)了很多家樓盤，李小姐信心再次遭遇打擊。

她跟記者算了筆賬：新政前， 河西單價(jià)都在2萬以上，多數(shù)樓盤均價(jià)為每平方米2.2萬左右，一套100平方米的房子總價(jià)220萬。當(dāng)時(shí)的貸款政策可以做到首付三成，也就是66萬。對于他們來說，這是一筆巨款，基本拿不出； 新政后， 河西房價(jià)稍有回落，可價(jià)位依然保持在每平方米1.6萬到1.8萬之間。同樣是100平方米的房子，總價(jià)為170萬左右，首付進(jìn)步到五成的話，要一次性拿出來85萬——與新政前相比，更買不起房子了。

“不可否定，房價(jià)確實(shí)降了點(diǎn)，可貸款也更嚴(yán)了，讓我們這些改良型購房的反而不敢出手。”李小姐說，她盼望房價(jià)能夠再降兩成以上，從現(xiàn)在1.6萬的價(jià)位降到1.2萬，就差不多到了該出手的時(shí)候了。“當(dāng)然，我也知道這只是假設(shè)，能否達(dá)成心愿只有祈禱了。”

那么，李小姐的愿望能否實(shí)現(xiàn)呢？我們就以即將開盤的“保利”為例，來解析一下吧——

去年9月份，南京國土局推出了一幅 河西地塊，面積將近10萬平方米，容積率2.2，拍賣底價(jià)8.5億元。經(jīng)過150輪競拍，首次進(jìn)軍南京的地產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)以15.92億拿下，每平方米7553元的樓面地價(jià)創(chuàng)下河西地區(qū)新的“地王”記錄。

在拿地僅僅九個(gè)月之后，這家樓盤就籌備上市銷售了，速度之快令人驚嘆。通常，如此范圍的地塊從拿地到上市，需要一年半到兩年的時(shí)間。據(jù)懂得，該項(xiàng)目將在本月底推出首批高層房源，戶型面積在140平方米到320平方米左右，全部毛坯交付，業(yè)內(nèi)預(yù)測其房價(jià)將在15000元到18000元左右。

“7553元的土地成本，如果開出1.5萬的價(jià)位，開發(fā)商的利潤有點(diǎn)薄了。”一位長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)，以過去的經(jīng)驗(yàn)來看，土地成本一般占房價(jià)的比例為30%左右，一家樓盤如果達(dá)到50%甚至更高，就表明開發(fā)商在“放血”了。

再來算一筆細(xì)賬，每平方米7553元的土地成本，加上2500元左右的建安成本，還有2000元到3000元左右的稅費(fèi)、營銷等等雜七雜八的費(fèi)用，僅成本一項(xiàng)就在1.2萬到1.3萬高低，再加上合理的利潤空間，房價(jià)賣到1.5萬基礎(chǔ)上接近“底線”了。

業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)，由于去年 河西的地價(jià)一路飛漲，土地成本從每平方米4000元飆升到了8000元以上，不少樓盤都呈現(xiàn)了“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，要開發(fā)商就義利潤賣房幾無可能。因此，李小姐盼望 河西毛坯價(jià)回落到1.2萬元，恐怕很難實(shí)現(xiàn)。