隨著新國五條以及各地調控細則的紛紛落地,號稱史上最嚴的國十條再次升級,而升級的標志則是限貸、限購等詞匯的高頻率現(xiàn)身。這場結合了更多非市場化手段的升級調控,能否有效地給樓市退燒?

民生銀行地產金融部研究中心的首席分析師董旭勇認為,結合了限購令的信貸新政將在一定程度上促使樓市退燒,調控效果將至少延續(xù)到明年一二季度,但要維持樓市穩(wěn)定除了暫時性的行政調控外,還需要長期組合拳的后續(xù)支持。

中國房地產報:您怎樣評價新國五條中相關的信貸政策?

董旭勇:相較于國十條,此次主要有兩個變化。一是全面暫停第三套按揭,此前只是房價過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū);二是首套房按揭的最低首付成數由此前的20%上調到30%。與此同時,對于全款買房也下達了限購命令。

全面暫停第三套按揭,僅僅是通過去除信貸杠桿對使用信貸資金的投資、投機性購房產生了一定的影響,所以為了擴大堵截范圍,監(jiān)管層還使用了行政手段,對于全資投資、投機性購房行為進行限購。提高首套房按揭首付則對部分剛需也提高了門檻。

中國房地產報:這是今年調控以來,首次涉及到收緊首套房貸,是市場嚴重的供應不足,還是監(jiān)管層考慮了未來房價下行的風險?

董旭勇:監(jiān)管意圖很難去揣測,但客觀上來說,收緊首套房貸有兩個作用。一是防范了銀行體系的金融風險,一旦未來房價下跌,可以增加新增房貸資產的安全性。二是適度延緩部分剛需,為增加供給提供時間。

中國房地產報:除了對個貸的收緊外,還再次重申了要嚴格開發(fā)貸,有囤地等行為的企業(yè)將停止新增貸款,同時取消上市、資本市場再融資等資格。

董旭勇:對,但在執(zhí)行過程中,銀行還是需要住建部門、國土部門、房管局等各相關部門的配合。而這些配合則需要央行、銀監(jiān)會牽頭與各部委取得聯(lián)系,并最終確定違規(guī)企業(yè)信息與名單,再下發(fā)給各個商業(yè)銀行。

但同時還需要注意,合規(guī)開發(fā)貸業(yè)務,也不是簡單的打壓。出于增加供給的調控方向,未來的開發(fā)貸依然會在一個常規(guī)的業(yè)務量上持續(xù)。

中國房地產報:這兩年大部分商業(yè)銀行的房地產信貸比重相對于其他信貸業(yè)務都有一定量的增長,今年以來的房地產調控是否會對銀行的相關業(yè)務造成影響,尤其是在剩余信貸額度已經有限的四季度?

董旭勇:房地產行業(yè)調控的影響是一方面,更重要的還是整個得信貸環(huán)境。比如說全年總信貸額度7.5萬億元,1~9月份放貸6.3萬億元,四季度放貸規(guī)模有限。

在這種情況下,如何進行剩余銀行資產的配置,更關鍵的還是取決于銀行的自身經營因素。每家銀行在年初就已經制定了全年的資產配置規(guī)劃,這種規(guī)劃有強大的慣性,包含了一系列的分配與考核辦法,國十條、新國五條等政策的出臺還不至于影響到銀行內部的配置規(guī)劃,沒有太直接的聯(lián)系。

但由于地產行業(yè)調控,一般銀行地對產信貸適當謹慎一點是有可能的,調控之中房價還是有下跌風險的,每家銀行都會測算一下自身的風險底線。

中國房地產報:此次的信貸政策收緊將會對未來樓市產生多大程度的可預期的影響?

董旭勇:新的信貸政策將在一兩個月后更清晰地傳導給樓市,房價肯定會有下跌的壓力。今年以來的投資一直增長比較快,房地產企業(yè)新開工面積也比較多,而這種投資慣性將隨著開發(fā)周期與延緩需求的調控,累積為越來越多的供應。與此同時,根據市場數據,一些開發(fā)商已經連續(xù)幾個月投資支出大于銷售收入,未來的資金會越來越緊張,在資金有限、成本增加的壓力下,產品的供應也會加速。

中國房地產報:針對新國五條以及各地細則的一些細節(jié),部分坊間的觀點還是認為語焉不詳,譬如說調控時間的長短,并認為這將給一些地方與銀行提供了上有政策下有對策的彈性空間。您怎么看?

董旭勇:太細的細節(jié)是不會有的,首先各地的情況都不一樣,沒有辦法一刀切;與此同時,監(jiān)管層也在觀望,影響調控手段與力度的可變因素太多。而房地產調控本身也是有多重目標的,一是要保證房價的穩(wěn)定;二是要保障民生,是大部分人能夠買得起房子;三是要穩(wěn)定經濟的增長。在不同時期,調控目標的重點會有所不同,在危機時期重點目標就是把房地產拉進來,帶動經濟增長;而在房價漲得太高太快的時候,調控的重點又會轉向維持房價穩(wěn)定,防止資產泡沫。而為了防止令有不行,監(jiān)管部門此次的問責制相信會有一定作用。