由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦的“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店隆重揭幕，會(huì)議主題為——地產(chǎn)考驗(yàn)中國(guó)：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強(qiáng)、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟(jì)學(xué)家將組成最強(qiáng)演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢(shì)下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)，為迷霧中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)號(hào)脈、開(kāi)方。

主題演講：張健華 中國(guó)國(guó)民銀行研究局局長(zhǎng)

出色專題：博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第10屆年會(huì)

【張健華】：謝謝大會(huì)的邀請(qǐng)，本來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)我是個(gè)外行，沒(méi)有太多的發(fā)言權(quán)，因?yàn)榧恿撕暧^經(jīng)濟(jì)篇，我就談宏觀經(jīng)濟(jì)，我跟房地產(chǎn)結(jié)緣重要是因?yàn)樽隽朔康禺a(chǎn)低碳有關(guān)的內(nèi)容，關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)和今天的主題，我針對(duì)第一節(jié)的主題談三點(diǎn)問(wèn)題。一、通貨膨脹的預(yù)期。二、流動(dòng)性的見(jiàn)解。 三、簡(jiǎn)略的談下對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的見(jiàn)解。

通貨膨脹的問(wèn)題。大家廣泛認(rèn)為中國(guó)今年的通貨膨脹不會(huì)有特別大的問(wèn)題，但是通貨膨脹的預(yù)期是存在的，原因在于目前的通貨膨脹明顯的超過(guò)了一年期存款的利率。當(dāng)然關(guān)于通貨膨脹的預(yù)期，無(wú)論從理論界政府都有討論，國(guó)外有一些衡量通貨膨脹的指標(biāo)，中國(guó)關(guān)于通貨膨脹的預(yù)期沒(méi)有明白的指標(biāo)，至少未頒布，國(guó)民銀行也做儲(chǔ)戶問(wèn)卷和銀內(nèi)行的問(wèn)卷調(diào)查，這跟完整的通貨膨脹預(yù)期不是雷同的概念，可以起到必定的作用和后果，目前的通貨膨脹大家還是看大眾,的心理和接收程度。

目前，大眾,還是有必定的看法，如果大家到菜市場(chǎng)看食品類的價(jià)格，中國(guó)在CPI中食品占了1/3左右，這樣的話，價(jià)格上漲的不比房?jī)r(jià)低，一年之內(nèi)有的翻倍，例如前一階段的大蒜、棉花和農(nóng)產(chǎn)品上漲的價(jià)格非常高，因此有人認(rèn)為通貨膨脹的形勢(shì)不樂(lè)觀，只要食品類價(jià)格上漲，就會(huì)跟著上漲。而且食品價(jià)格有季節(jié)性的因素，按照常年的慣例，往往是一季度高，二季度走低，三季度適當(dāng)?shù)淖吒�，四季度就上去了，這是正常的食品類的價(jià)格。

今年，是否會(huì)完整按照此價(jià)格走勢(shì)，我們還要觀察，關(guān)于預(yù)測(cè)的指標(biāo)，目前糧食和食品類排在第一位的，還有一點(diǎn)大家比較明顯，就是資產(chǎn)市場(chǎng)，重要是股市和房市，股市前一階段上漲的比較激烈，今年上半年以來(lái)跌的比較兇。昨天網(wǎng)絡(luò)和報(bào)紙的報(bào)道，中國(guó)股市今年上半年已經(jīng)成為全球領(lǐng)跌的股市，目前排在第二位，今年股市的影響不大，可以說(shuō)是沒(méi)有泡沫。

跟大家息息相干的就是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)不是今年二季度以后的問(wèn)題，因?yàn)樾抡�出臺(tái)后，價(jià)格安穩(wěn)一些，去年價(jià)格上漲的比較多。其中存在幾個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)是否反應(yīng)通貨膨脹的預(yù)期，是否反應(yīng)市場(chǎng)資金鏈的問(wèn)題，大家都提到通貨膨脹的預(yù)期，認(rèn)為資金供給的多，資產(chǎn)價(jià)格就上去了，也有人認(rèn)為跟實(shí)際需求有關(guān)，特別是大中型的一線城市。

CPI的方法盤(pán)算并不是未將房?jī)r(jià)完整的盤(pán)算在內(nèi)，一部分反應(yīng)在CPI中，只不過(guò)現(xiàn)在的結(jié)算方法和統(tǒng)計(jì)口徑，CPI中反應(yīng)房?jī)r(jià)的比例比較低，還有房?jī)r(jià)租金和工資收入的比例，有人認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲高于工資。我們還將租金盤(pán)算在CPI，比發(fā)達(dá)國(guó)家占的比例低很多，記得一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家算過(guò)一筆帳，他說(shuō)中國(guó)的CPI中，房?jī)r(jià)占比、租金占比大概是3.6%左右，很多新興市場(chǎng)國(guó)家，最高可以達(dá)到19%左右，我們比這些國(guó)家的比重很低，因此房?jī)r(jià)上漲未能反應(yīng)在CPI中，這只是一種說(shuō)法。

任何一個(gè)國(guó)家，住房類的支出，必定是家庭當(dāng)中最大的支出，如果在CPI中反應(yīng)的權(quán)重不夠的話，必定程度上有可能CPI是低估的，因?yàn)镃PI反應(yīng)的是總的花費(fèi)的問(wèn)題，有人說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是長(zhǎng)周期的花費(fèi)，實(shí)際上當(dāng)期有必定的折現(xiàn)，如何折現(xiàn)就是盤(pán)算方法，也涉及到虛擬租金的問(wèn)題，這跟我們關(guān)系不大，這里不詳細(xì)的介紹。