繼西單大悅城之后，北京的另一大悅城也于5月底入市。盡管開(kāi)門(mén)迎客已一月有余，但朝陽(yáng)大悅城仍面臨開(kāi)業(yè)率不足、有客無(wú)市等系列問(wèn)題。

按照中糧的打算，上海大悅城、天津大悅城亦將于今明兩年開(kāi)門(mén)納客，顯然，如何在大范圍的復(fù)制過(guò)程中打破“叫好不叫座”的瓶頸已迫在眉睫。此外，中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)這兩個(gè)大悅城運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的共存現(xiàn)實(shí)，也為其品牌的復(fù)制、運(yùn)營(yíng)蒙上一層暗影。

難逃商業(yè)魔咒？

朝陽(yáng)大悅城位于朝陽(yáng)北路與青年路交會(huì)口，這并不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，在大悅城進(jìn)駐之前，甚至無(wú)商業(yè)氣氛可言。大悅城進(jìn)駐后，成為北京東部地區(qū)至今為止體量最大，業(yè)態(tài)最豐富的購(gòu)物中心。而在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)投資如此大的項(xiàng)目，對(duì)于中糧來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次勇敢的嘗試。

雖然已營(yíng)業(yè)近兩個(gè)月，如今走進(jìn)朝陽(yáng)大悅城，依然能聞到陣陣裝修后留有的刺激油漆味。商場(chǎng)內(nèi)還有不少商戶正在裝修中，一些沒(méi)有招到商家的鋪位也在空置中。

與西單大悅城開(kāi)業(yè)時(shí)的客流量相比，朝陽(yáng)大悅城明顯相形見(jiàn)絀。時(shí)至盛夏，為了吸引更多的顧客，該商場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)之一的餐廳大部分都打出了不同的折扣和優(yōu)惠。而并不多的客流量也重要集中在餐飲店面。

在朝陽(yáng)大悅城里，并未見(jiàn)到在西單大悅城極為受歡迎的ZARA、H&M等品牌，這讓很多年輕花費(fèi)者有些掃興。不少花費(fèi)者反應(yīng)：“在這里吃喝玩樂(lè)算是比較全了，但是很多較受年輕人愛(ài)好的服裝品牌沒(méi)有引進(jìn)，而且全部服務(wù)系統(tǒng)還不完善，多方面均有待改良。”

事實(shí)上，朝陽(yáng)大悅城需直面的還有并不樂(lè)觀的整體商業(yè)環(huán)境。根據(jù)仲量聯(lián)行7月6日發(fā)布的2010年第二季度市場(chǎng)報(bào)告，二季度北京商鋪市場(chǎng)空置率為14.6%，雖然環(huán)比降落2.8%，但商鋪市場(chǎng)依然面對(duì)空置率高的難題。

值得一提的是，第二季度，朝陽(yáng)大悅城和翠微二期兩個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，新增供給達(dá)26.76萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，今年下半年，北京還將有39.15萬(wàn)平方米新增商業(yè)供給入市，特別是隨著商業(yè)銷(xiāo)售高峰期的到來(lái)，70%的新增物業(yè)將會(huì)在第三季度開(kāi)業(yè)。

仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅認(rèn)為，商鋪的空置率會(huì)有所上升，估計(jì)在17%左右，但租金仍然會(huì)穩(wěn)固上升，零售商依然看好北京市場(chǎng)。不過(guò)，受大批新增供給和現(xiàn)有存量項(xiàng)目標(biāo)影響，租戶依然控制議價(jià)權(quán)。

在北京，不乏人氣不足而經(jīng)營(yíng)慘淡的商業(yè)項(xiàng)目。例如朝陽(yáng)門(mén)外的悠唐、崇文門(mén)的國(guó)瑞城，從去年至今一直在艱巨開(kāi)業(yè)。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，朝陽(yáng)大悅城項(xiàng)目相干負(fù)責(zé)人對(duì)記者表現(xiàn)，從開(kāi)業(yè)一個(gè)多月的情況來(lái)看，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀態(tài)越來(lái)越好，人流量也在慢慢增大，目前的開(kāi)業(yè)率從數(shù)量上來(lái)說(shuō)已經(jīng)達(dá)到90%，正在裝修的店鋪均打算趕在暑假期間開(kāi)業(yè)。“客群是需要培養(yǎng)的，第一個(gè)月有的店面單店?duì)I業(yè)額已經(jīng)達(dá)到30萬(wàn)元，這已是不錯(cuò)的成績(jī)。”該人士表現(xiàn)。

朝陽(yáng)大悅城總經(jīng)理何靜在接收媒體采訪時(shí)曾表現(xiàn)，朝陽(yáng)大悅城預(yù)計(jì)半年左右將會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利。如果這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，朝陽(yáng)大悅城也將發(fā)明一個(gè)“奇跡”。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都要經(jīng)過(guò)最少一到兩年的養(yǎng)商期，即使火爆北京西部的金源燕莎MALL，亦是經(jīng)過(guò)了3年養(yǎng)商才實(shí)現(xiàn)盈利。

屈臣氏中國(guó)區(qū)總部策略關(guān)系總監(jiān)張宏偉對(duì)記者表現(xiàn)，屈臣氏進(jìn)駐朝陽(yáng)大悅城一周多，目前商場(chǎng)的聚客才能還有待觀察。但他信任，大悅城的人氣會(huì)越來(lái)越足。

復(fù)制懸疑

中糧方面頒布的數(shù)據(jù)顯示，旗下第一個(gè)大悅城項(xiàng)目——西單大悅城開(kāi)業(yè)第一年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額10億元，第二年突破15億元，第三年有望達(dá)到19億元；其日銷(xiāo)售額最高時(shí)達(dá)1050萬(wàn)元，日人流量一度高達(dá)20萬(wàn)人次……

這也鼓舞了涉足商業(yè)地產(chǎn)范疇的中糧團(tuán)體。從去年11月開(kāi)端，中糧方面多次高調(diào)稱：打算未來(lái)5~10年，在全國(guó)拓展20個(gè)大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元，占團(tuán)體總資產(chǎn)的30％。

“就北京的兩個(gè)大悅城而言，已有很大差別，西單大悅城是城市商業(yè)核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，它的作用是帶動(dòng)全部區(qū)域商業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，而朝陽(yáng)大悅城位于新興商圈，問(wèn)題是商業(yè)氣氛嚴(yán)重不足，且花費(fèi)者的固有花費(fèi)習(xí)慣短期難以轉(zhuǎn)變，不同區(qū)域商場(chǎng)的業(yè)態(tài)布局、品牌檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)等請(qǐng)求均有不同。”華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎說(shuō)，任何購(gòu)物中心都不存在簡(jiǎn)略復(fù)制的可能，商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制的有建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)以及積累的商脈和資源，但商業(yè)地位和價(jià)值卻無(wú)法復(fù)制。