近日,全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)供給商第一太平戴維斯發(fā)布了《2010年第二季度北京房地產(chǎn)市場報(bào)告》,根據(jù)該報(bào)告顯示,北京甲級寫字樓和購物中心需求均相對茂盛,租金在本季度分辨上升4.3%與0.4%。

甲級寫字樓需求茂盛 金融街商圈租金達(dá)12年來最高

根據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告顯示,第二季度僅有環(huán)球貿(mào)易中心E座、中國人保財(cái)險(xiǎn)大廈兩個(gè)新的甲級寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入市場,帶來約49,000平方米可租賃供給。同時(shí)該季度寫字樓的需求保持穩(wěn)固,凈吸納量環(huán)比增加10.5%,達(dá)到154,500平方米。國有企業(yè)及跨國公司持續(xù)顯示出對北京甲級寫字樓市場的興趣。

該報(bào)告顯示,本季度甲級寫字樓平均有效租金進(jìn)步4.3%至每平方米每月國民幣166.5元,而市場平均空置率減少1.4個(gè)百分點(diǎn)至16.7%。其中金融街區(qū)域租金環(huán)比增加13.2%,為租金漲幅最大的區(qū)域市場,平均租金達(dá)到國民幣233.5元/平方米/月,為1998年以來的最高值。

由于下半年甲級寫字樓市場將有約580,000平方米供給量入市,其中80%位于東部市場

,第一太平戴維斯預(yù)計(jì)新項(xiàng)目標(biāo)入市將對現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)生影響,使得業(yè)主供給更為優(yōu)惠的租賃條款,空置率也將有所進(jìn)步。盡管國有企業(yè)及跨國公司持續(xù)顯示出對北京甲級寫字樓市場的興趣,但是受全球經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)住宅銷售市場低迷的影響,下半年跨國公司和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓的需求可能略有萎縮,租金增加的速度將有所減緩。

北京購物中心首層租金微漲 后市樂觀

零售市場方面,2010年前五個(gè)月,北京社會(huì)花費(fèi)品零售總額同比上升15.8%至國民幣2,405億元。跟據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì),第二季度有朝陽大悅城等七個(gè)新的中高端零售項(xiàng)目進(jìn)入市場,帶來454,000平方米供給量。但由于花費(fèi)需求仍很強(qiáng)勁,來自于國際和國內(nèi)零售商對商業(yè)面積的需求仍很大,例如Gap、Topshop等國際著名服裝連鎖品牌紛紛進(jìn)入中國市場,新入市項(xiàng)目標(biāo)預(yù)租率相對較高,故本季度購物中心入住率不但沒有因?yàn)樾略龉┙o的入市而下降,反而環(huán)比進(jìn)步1.5個(gè)百分點(diǎn)至85.9%。同時(shí)首層平均租金也上漲了0.4%,達(dá)到每平方米每月國民幣735.9元。

下半年中高端商業(yè)項(xiàng)目新增供給仍將有140萬平方米,例如都匯天地、三里屯Village北區(qū)、國貿(mào)三期等高端項(xiàng)目都將入市,但零售商對優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積的需求仍然保持強(qiáng)勁,像是百貨店運(yùn)營商如老佛爺百貨、中央百貨等在尋找合適的面積。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)在強(qiáng)勁需求的支撐下,優(yōu)質(zhì)購物中心的租金和入住率有望保持穩(wěn)固。

投資市場相對安靜 收益率安穩(wěn)走低

投資市場方面,第二季度物業(yè)整售市場安靜,交易額僅為國民幣32.5億元,環(huán)比降落25.5%。同時(shí)本季度甲級寫字樓的售價(jià)上漲7.5%,但租金程度的進(jìn)步使得甲級收益率保持在6.7%。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,2010年上半年整售成交金額為國民幣76.1億元,同比減少42.8%,買家中外資機(jī)構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)各占50%。第一太平戴維斯投資部董事紀(jì)剛先生表現(xiàn),由于投資市場交易周期往往較長,交易額的下跌并不意味著投資市場的轉(zhuǎn)冷,目前市場仍有部分未完成的交易在進(jìn)行。盡管物業(yè)的收益率因售價(jià)的走高而略為降落,但整體市場仍較樂觀,尤其是從近期即將招標(biāo)的CBD核心區(qū)地塊受到熱捧的情況來看,投資者對未來市場仍廣泛看好。

由于國民幣的升值預(yù)期,國外資本加速進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場,同時(shí)國有企業(yè)的自用需求,下半年投資市場的需求仍將保持強(qiáng)勁。而另一方面,當(dāng)前開發(fā)商通常較少出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè),預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)仍將適度上漲,而相較于溫和上漲的租金程度,投資收益率將持續(xù)走低。