央行日前頒布的上半年信貸數(shù)據(jù),為房地產(chǎn)開發(fā)商下半年的融資遠(yuǎn)景留下了懸念。
數(shù)據(jù)顯示,上半年新增貸款投放達(dá)4.63萬億元,已完成全年目標(biāo)的61.7%。交通銀行隨后表現(xiàn),下半年新增貸款確定會(huì)少于上半年。這一表態(tài)令多數(shù)人信任,下半年銀行的信貸將收緊。這對(duì)資金已經(jīng)開端收緊的開發(fā)商無疑是個(gè)不好的信號(hào)�！ �
但是,一些房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)早已未雨綢繆,中海、金地、復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海外與金融機(jī)構(gòu)合作建立了自己的房地產(chǎn)基金,將為房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的項(xiàng)目“輸血”。
應(yīng)對(duì)信貸收緊
從去年8月開端,國內(nèi)便有多家房地產(chǎn)企業(yè)與國際金融巨頭合作,成立了自己的海外房地產(chǎn)基金。
今年年初,復(fù)地發(fā)布了新十年的戰(zhàn)略,“投資”、“開發(fā)”雙核驅(qū)動(dòng)成了核心戰(zhàn)略。其中,私募房地產(chǎn)基金和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資成為復(fù)地投資業(yè)務(wù)的重中之重。去年8月,復(fù)地成立內(nèi)地首只房地產(chǎn)私募基金,總金額達(dá)到5.5億元。
3月18日,中國海外和中銀國際合作推出HarmonyChina房地產(chǎn)基金,用于投資雙方合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
4月8日,金地發(fā)布公告說,與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理團(tuán)體(UBS)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集已正式完成,募集簽約金額約1億美元,成為內(nèi)地第一個(gè)由開發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金。
業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn),上述由房地產(chǎn)公司自建房地產(chǎn)投資基金的目標(biāo),無非是在信貸收緊時(shí),為自身“輸血”。這一做法被認(rèn)為是抵抗宏觀調(diào)的有效措施。唐振東說,本輪房地產(chǎn)調(diào)控的明顯特點(diǎn)是既壓縮外部需求,又對(duì)開發(fā)商的貸款資金“抽血”,這一雙面調(diào)控模式令開發(fā)商不得不提前降價(jià)賣房。
中原地產(chǎn)7月8日發(fā)布報(bào)告表現(xiàn),今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度確定會(huì)明顯進(jìn)步,本月月底十大標(biāo)桿房企中會(huì)有3家的現(xiàn)金流低于2008年底時(shí)的程度,而到10月底會(huì)有企業(yè)呈現(xiàn)資金缺乏,年底至少有3家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)呈現(xiàn)資金斷鏈。
6月22日,中國海外發(fā)布公告稱,子公司中國海外興業(yè)擬聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資其位于西安、青島、沈陽的三個(gè)項(xiàng)目,將西安項(xiàng)目30%股權(quán)、青島項(xiàng)目30%股權(quán)、沈陽項(xiàng)目31.85%股權(quán)出售給上述基金公司,出售總價(jià)為12億港元。
不影響投資范圍
第一太平戴維斯上海物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理劉德楊說,這些由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭,聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)在海外以私募等方法成立的房地產(chǎn)基金,有代替銀行動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目供給貸款的偏向。
他表現(xiàn),作為房地產(chǎn)基金的發(fā)起者,開發(fā)商可能要向這些基金投入更多的自有資金,但它們?cè)诨鹚嫉谋壤?和銀行規(guī)定的自有資金比例接近。因此,以房地產(chǎn)基金替代銀行開發(fā)貸款,并不會(huì)縮短開發(fā)商的債務(wù)杠桿,影響公司的投資總范圍。
房地產(chǎn)基金的回報(bào)請(qǐng)求雖然很高,但重要體現(xiàn)為銷售利潤的分成。而從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到銷售的時(shí)間段內(nèi),開發(fā)商并不需要向房地產(chǎn)基金供給任何貸款成本,這是房地產(chǎn)投資基金的一大優(yōu)勢(shì)。
中原地產(chǎn)上海分公司副總經(jīng)理唐振東說,如果銀行貸款收緊,不消除很多房地產(chǎn)公司會(huì)效仿中海等房地產(chǎn)企業(yè)的做法,借助信托或者其他金融機(jī)構(gòu)成立各種類型的房地產(chǎn)基金,以協(xié)助公司融資。
此前,杭州的一家房地產(chǎn)公司就傳出消息,和當(dāng)?shù)氐囊患毅y行合作發(fā)行信托投資產(chǎn)品,并將其中一部分產(chǎn)品賣給自己的員工,以獲得開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)部分資金。
雖然自建房地產(chǎn)基金看起來利益眾多,但中原地產(chǎn)研究院高級(jí)分析師劉淵認(rèn)為,中海等房地產(chǎn)公司之所以能以海外發(fā)行的房地產(chǎn)基金向內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目 “輸血”,重要原因是本輪調(diào)控沒有強(qiáng)調(diào)“限外”。如果監(jiān)管層重提“限外”,那么房地產(chǎn)公司的資金又將收緊。如復(fù)地等在內(nèi)地發(fā)行的私募基金,以及其他各類信托投資項(xiàng)目,受到調(diào)控政策的影響,無法真正為開發(fā)商“輸血”,房地產(chǎn)商未來的資金壓力仍然會(huì)很大。(記者 楊羚強(qiáng))
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