從調控之初的“量跌價漲”到目前的“量價齊跌”,樓市正在產生積極的變更,如脫韁野馬一般狂飆的房價也暫時止住了腳步。筆者懂得到,目前不少城市部分區(qū)域房價呈現了必定程度的下跌,但絕非“一片普跌”,樓市仍處于深度博弈之中。一個好的現象是,大眾,的心理預期已經產生了明顯的變更。中國指數研究院的調查顯示,36.1%的購房者對本輪房地產調控有比較大的信心,同時近六成購房者持有房價下行預期,其中39.2%的購房者認為房價會在一年內有小幅降落。

一邊是部離開發(fā)商的小幅讓利,一邊是花費者的持續(xù)、深度張望。樓市膠著的態(tài)勢何時才干打破呢?筆者認為,僵局能否打破將重要取決于兩方面的因素:一方面,開發(fā)商能否進一步降價、讓利,而這與開發(fā)商的資金狀態(tài)息息相干。數據顯示,一季度上市房企板塊經營運動現金流量凈額為-418.58億元,預計二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大。更為要害的是,在資本市場的融資受阻和銷售回款減緩的情況下,目前公司債發(fā)行、銀行的貸款及房地產信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊,未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力,這將成為促其降價促銷的直接動力。

另一方面,調控政策的履行力度也決定著僵局能否被打破。與以往歷次調控政策相比,此輪房地產新政的速度之快、力度之大、范疇之廣,前所未有。但歷史經驗告訴我們,再好的政策若得不到有效落實、履行,到頭來也只會是“竹籃打水一場空”。令我們感到欣慰的是,當前多方面信息顯示此輪的調控絕不會半途而廢,中央將持續(xù)強化對樓市的調控,并對已出臺政策將持續(xù)深化實行,從嚴履行。

在嚴格履行既有政策的同時,后續(xù)的調控的政策會否再次發(fā)力呢?這也是目前業(yè)界內外最為關心和議論最多的一個話題。筆者認為,后續(xù)的調控政策會否出臺將重要取決于以下因素:

第一,樓市的形勢。目前諸多調控政策的后果還未浮現,現階段處于對調控后果的“觀察期”,出臺新的政策會比較謹慎。如果樓市在短暫的“觀察期”內產生明顯變更,不消除稅收等后續(xù)調控政策延期出臺的可能性;但如果樓市僅僅是延續(xù)年初停停漲漲的態(tài)勢,新的調控措施將很可能持續(xù)擇機出臺。

第二,隨著國內外經濟再度呈現復雜形勢,這讓房地產調控有了更多的考量,因為中國的房地產業(yè)帶動著相干數十個高低游行業(yè),可謂是“牽一發(fā)而動全身”。根據“房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,房地產業(yè)對宏觀經濟增加有明顯貢獻。2009年,房地產開發(fā)投資直接拉動G D P增加1.12%,與高低游產業(yè)間接拉動G D P增加3%。因此,中國經濟所面臨的復雜內外部環(huán)境,也為房地產政策走勢增加了不斷定性。

可以說,樓市調控是一個各方利益博弈的過程,暫且不論后續(xù)的調控政策會否出臺,僅憑房地產調控政策并未出盡的強烈預期,也將持續(xù)對高房價起到必定的威懾作用。筆者認為,目前最為重要的是,貫徹和履行既有的調控政策決不能松動,否則將功虧一簣。而預留一部分政策儲備,也可備不時之需。如果在“觀察期”內,樓市調控仍未達到預期后果,則不妨投出更多的“彈藥”。