上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售事跡同比依然增加三成,但大多數(shù)企業(yè)未完成年初頒布銷售目標的一半。專家認為,如果不是房企前期調劑戰(zhàn)略發(fā)力二、三線城市,宏觀調控政策對一線城市的泡沫擠出效應將讓這張“中考”成績單。

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二、三線城市支撐事跡增加

報告顯示,上半年銷售排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè),雖然銷售額相比2009年下半年有所降落,但相比2009年上半年,仍然實現(xiàn)了30%左右的增加,個別企業(yè)銷售額甚至翻番,房企整體事跡并沒有像市場前期預計那樣因樓市調控政策大幅下滑。

2010年4月17日,國務院發(fā)布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,通知中提出十條舉動,被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。“新國十條”及一些處所細則出臺后,一線城市成交量受到較大影響,上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮了70%-80%；而前期價格上漲比較平緩的二、三線城市的成交情況則相對穩(wěn)固,因此上半年二、三線城市的銷售事跡對企業(yè)的貢獻比重明顯提升。

,二、三線城市的銷售占比加大,規(guī)避了很多風險,這也是房企上半年持續(xù)保持增加的重要原因。同時由于北京、上海等10個受調控政策影響較大的城市成交量只占總成交量的20%左右,因此盡管近兩個月來這些城市成交量急劇萎縮,但并未對上半年的整體事跡造成較大影響。

房企資金壓力大但尚未“貧血”

報告顯示,經(jīng)營重點在二、三線城市的企業(yè)“中考”成績優(yōu)良,如萬科、恒大、碧桂園、綠地等,個別企業(yè)同比銷售金額增加一倍以上。萬科一季度銷售額為145億元,二季度銷售額為210億元；恒大地產(chǎn)一季度銷售額為85億元,二季度銷售額為126億元；保利、綠地、綠城等二季度銷售額也都超過100億元,比一季度大幅增加。

但對照各家房地產(chǎn)上市公司今年初頒布的銷售目標,這前20名房地產(chǎn)企業(yè)上半年大多未完成全年目標的一半。

龍勝平認為,如果按照市場成交量萎靡的態(tài)勢下去,即便是20強房企,要完成今年的事跡壓力也比較大。

銷售事跡增加并沒有減緩房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。大型房地產(chǎn)企業(yè)事跡增加穩(wěn)固,但要保持增加必定對資金的需求也較大；小型房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場、銀行貸款、預售及建筑企業(yè)墊資等渠道融資更為艱苦,資金壓力將會更大。但整體來說,開發(fā)商尚未到“貧血”的地步。

三季度或持續(xù)“擠泡沫”

陳嘯天認為,下半年房地產(chǎn)市場仍不樂觀,市場環(huán)境存在不斷定性,不消除有持續(xù)下行的可能,至少在三季度市場仍以“擠泡沫”為主。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,除去經(jīng)適房及限價房,上半年北京商品住宅共成交4.1457萬套,較去年同期下跌43.9%。6月以來,北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤呈現(xiàn)“零成交”情況,部分樓盤開端降價,土地市場降溫跡象明顯。

陳嘯天認為,開發(fā)商近兩個月來對宏觀調控政策的研判比以往更謹慎,也更抵觸。一些開發(fā)商較為悲觀,率先大幅降價搶占先機；一些開發(fā)商仍在硬撐不降價,認為政策的拐點可能很快就會到來；還有一些開發(fā)商遲疑不決,在張望調控政策能持續(xù)多久。“如果調控政策就此松動,房地產(chǎn)市場很有可能再次呈現(xiàn)報復性反彈,這是決策部門所不愿看到的。但包含前期呼聲很高的要試點房產(chǎn)稅和物業(yè)稅,現(xiàn)在突然沒有下文了,給市場傳遞的信號確實有些錯亂。”

交銀國際控股有限公司最新發(fā)布的研究報告預計,房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷的壓力將在下半年逐步浮現(xiàn),部離開發(fā)商有可能在第三季度發(fā)布調低全年銷售目標。未來房價跌幅將達到15%-20%,成交量下滑二至三成。

上海二手房指數(shù)辦公室1日發(fā)布報告稱,由于短線投資客的大批拋盤和主動讓價,使得上海大部分區(qū)域房價降落。從當前的市場氣氛來看,買賣雙方張望情感愈發(fā)濃重,且價格走勢差距拉大,下行通道已經(jīng)確立。