隨波逐流周邊市場(chǎng)盤點(diǎn)

在上半年樓市最具風(fēng)向標(biāo)意義的夏季房展上，外地項(xiàng)目呈一邊倒的壓倒性優(yōu)勢(shì)：總計(jì)60多個(gè)參展項(xiàng)目中，北京本地的項(xiàng)目?jī)H有12個(gè)，剩下的78%都為外地項(xiàng)目，且多為外地休閑度假地產(chǎn)項(xiàng)目。在本地市場(chǎng)的一片張望中，主打“度假休閑”概念、大力宣稱擁有優(yōu)越“山景湖景資源”的環(huán)渤海項(xiàng)目，以前所未有的熱情投入到分食北京置業(yè)大蛋糕的戰(zhàn)斗中，環(huán)渤海置業(yè)一時(shí)間浮現(xiàn)空前繁榮景象。

然而，就在這種“大干快上”的繁榮背后，我們看到的是多重隱憂陰霾難散。

早在2005年，記者曾經(jīng)在“這樣的房子賣給誰(shuí)？樓盤定位探討系列報(bào)道”中，對(duì)當(dāng)時(shí)在北京業(yè)界引起廣泛爭(zhēng)議的京津新城展開了深入探討。作為環(huán)渤海置業(yè)概念下，最早被北京人認(rèn)知和熟悉的項(xiàng)目，這個(gè)位于天津?qū)氎�、距離北京近100公里的別墅群項(xiàng)目因其8000棟別墅的體量令業(yè)界嘆為觀止，同時(shí)也心存疑慮——這樣的項(xiàng)目畢竟對(duì)北京市場(chǎng)具有多大的吸引力？自住還是投資畢竟如何定位？

如今，5年的時(shí)間過去了。在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)一體化概念的不斷催生下，星耀五洲、恒大金碧天下、錦繡香江、綠地盤龍谷、翠金湖美墅島、保利·上河雅頌、森林逸城、金夢(mèng)海灣第一觀、里維埃拉竹海、山海同灣等等一批主打“環(huán)渤海牌”的項(xiàng)目先后出生，其中不乏像當(dāng)年京津新城那般超大計(jì)劃、開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)7~8年的大盤。

不可否定，產(chǎn)品的豐富為北京購(gòu)房者置業(yè)環(huán)渤海供給了更多的選擇。然而，當(dāng)年存在于京津新城項(xiàng)目上的質(zhì)疑和問題似乎仍然沒有擺脫；而這些問題不能得到有效的解決計(jì)劃，環(huán)渤海區(qū)域的繁榮和大發(fā)展，或仍將裹足難前。

升值

新房火爆 二手交易堪稱冷清

今年5月，國(guó)家發(fā)改委傳出消息稱《京津冀都市圈區(qū)域計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱計(jì)劃）已上報(bào)國(guó)務(wù)院，有望在今年出臺(tái)。根據(jù)該計(jì)劃，包含北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、張家口、承德8地市將有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“第三極”。這一訊息的發(fā)出給當(dāng)前正火熱的環(huán)渤海置業(yè)似乎又添了一把火。

區(qū)域計(jì)劃的美好遠(yuǎn)景、城際之間交通動(dòng)脈的不斷完善，已然被視為未來(lái)環(huán)渤海置業(yè)價(jià)值的爆發(fā)支點(diǎn)。而回想5年前，業(yè)內(nèi)人士“也許等中國(guó)社會(huì)保障、福利機(jī)制更健全，高速取消收費(fèi)，京津大渤海經(jīng)濟(jì)圈一體化時(shí)，環(huán)渤海項(xiàng)目沒準(zhǔn)會(huì)好賣一些”的保守說(shuō)法也得到了印證。

東方銀座控股有限公司履行董事李世濠在采訪中表現(xiàn)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，考慮的不外乎租金和房?jī)r(jià)增加這兩方面的回報(bào)。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，則更為看中后者。以租金和房?jī)r(jià)兩方面回報(bào)為考量的情況下，環(huán)渤海區(qū)域的升值或許并不如傳說(shuō)中的強(qiáng)勢(shì)。

以京津城際間項(xiàng)目為例，記者從部分項(xiàng)目在網(wǎng)上公開的價(jià)格走勢(shì)中看到，京津新城2007年銷售均價(jià)為7500元/平方米，2010年為11000元/平方米；恒大金碧天下2008年的銷售均價(jià)為5300元/平方米，2010年為9000元/平方米；錦繡香江2007年銷售均價(jià)為5400元/平方米，2010年為7000元/平方米。

相較新房?jī)r(jià)格的躥升，這些項(xiàng)目標(biāo)二手房交易價(jià)格明顯有些“提不上勁”，如錦繡香江一套84平方米的兩室兩廳甚至掛出了2858元/平方米的超低價(jià)。事實(shí)上，記者在項(xiàng)目訪問時(shí)發(fā)明，對(duì)于這些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，二手房不僅價(jià)格賣不上去，成交更是寥寥無(wú)幾。恒大金碧天下的銷售人員對(duì)記者直言，項(xiàng)目目前基礎(chǔ)上沒有二手房交易。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房有價(jià)無(wú)市、或者僅僅是一手房上漲無(wú)法闡明項(xiàng)目標(biāo)真實(shí)價(jià)值空間，但像恒大金碧天下、錦繡香江這類項(xiàng)目二手房無(wú)價(jià)又無(wú)市的現(xiàn)象，只能闡明當(dāng)前區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值并未獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。