自五月份以來,隨著多家國資背景上市公司的相繼停牌,上海國資證券化的步伐也進一步加快。在停牌的數家國資背景上市公司中,房地產企業(yè)占了近乎半壁江山。中華企業(yè)、金豐投資和上實發(fā)展的主營業(yè)務都是房地產開發(fā)和經營。其中上海地產旗下中華企業(yè)和金豐投資的整合備受關注。此次重組也恰逢國家房地產調控的敏感時代。上海國資委此時啟動重組,也許是借政策壓縮期優(yōu)化國資旗下房地產行業(yè),從而更好地遏制未來可能的市場波動。

上海地產亟待整合

上海地產團體成立于2002年11月,是經上海市委、市政府批準成立的國有多元投資團體公司,注冊資金42億元國民幣,上海國有資產管理委員會是實際把持人。

據公開材料顯示,上海地產除控股中華企業(yè)和金豐投資之外,旗下還擁有上海中星團體、上海閔行聯合發(fā)展、上海虹橋聯合發(fā)展、上海南站廣場投資和上海馨安置業(yè)5家地產類公司;其中,中星團體發(fā)展范圍和中華企業(yè)相當并已經和中華企業(yè)構成了同業(yè)競爭。此次重組,中星團體有望成為重點的整合對象。中華企業(yè)2010年一季報顯示,其資產總額為160.02億元,凈資產為38.33億元。而截止到2009年12月31日,中星資產總額為157億元,凈資產為62億元。兩家公司的資產實力不相高低。

另據中華企業(yè)和金豐投資的年報數據顯示,中華企業(yè)的主營業(yè)務是房地產銷售與租賃,而金豐投資的主營業(yè)務是房地產開發(fā)與流通服務,且中華企業(yè)的盈利才能要大大高于金豐投資。上述兩家公司均由上海地產團體控股,分辨持有36.17%和38.96%的股權。

整合后存兩種可能

金豐投資注入中華企業(yè)

記者就此次上海地產整合旗下中華企業(yè)和金豐投資對中原地產分析師崔軍進行了采訪,他在采訪中表現:據懂得,中華企業(yè)在過去1年的時間內正逐步加大投資力度來進步項目土地儲備。截至今年3月,中華企業(yè)擁有的約195萬平方米土地儲備。較2009年年中的土地儲備增加近倍;但這和同城競爭對手上實發(fā)展相比相距甚遠。后者在2009年末擁有的權益土地儲備已經超過了600萬平方米。所以此次啟動整合,很有可能是為了專注自有優(yōu)勢項目標發(fā)展,以進步行業(yè)競爭力。

在采訪中,崔軍還表現:從金豐投資這幾年的發(fā)展來看,在上�；�礎沒有開發(fā)項目,僅有金豐藍庭在售,處于尾盤階段,盈利才能較弱。從整合案例來看,把盈利才能較弱的公司并入盈利才能較強的企業(yè),有利于進步資產盈利才能。金豐投資在上海開發(fā)的金豐藍庭進入尾盤階段,目前沒有新的項目推出,旗下的上海房屋置換股份公司也只是專營二手房中介業(yè)務。中華企業(yè)的整合源于其在南匯區(qū)1200畝的土地儲備,通過一系列整合,施展高低產業(yè)鏈的優(yōu)勢,加快開發(fā)的進度。中華企業(yè)很多土地是在2002年以前獲得的,南匯并入浦東新區(qū)后,這些地塊還有宏大的升值空間。

兩家公司分別主營

避同業(yè)競爭

在采訪中,上海地產團體相干人士表現,金豐投資在上海很長時間沒有新開發(fā)的項目,也沒有土地儲備,營業(yè)才能降落。但是,在流通范疇金豐投資還是具有某些優(yōu)勢,旗下上房置換一直從事中介服務,影響力超過了上海中原等中介公司,而普潤地產在上海的一手代理行業(yè)中可以排在前十位。在這種情況,通過資源整合,既能施展中華企業(yè)在土地儲備上的優(yōu)勢,又能施展金豐投資在投資范疇的優(yōu)勢,形成產業(yè)鏈

而據鑫海投資某地產分析師分析:此次的重組計劃,中星團體和上房團體的資產將被注入中華企業(yè)的可能性非常大,但屬于政策性住房的經濟實用房等具備政府職能的相干資產將可能被單獨剝離出來。而金豐投資的主業(yè)重心很可能還會是本來的房地產流通服務業(yè)和委托管理業(yè)務等,公司中比例相對較少的房地產開發(fā)業(yè)務可能只是保持原有比例,未來可能不再重點發(fā)展。

另據市場人士指出,從業(yè)務上來看,兩家上市公司業(yè)務在產業(yè)鏈上屬于高低游的關系,上海地產團體也有動力通過整合這兩家上市公司的業(yè)務資源來進步房地產資產的盈利才能。通過一系列的整合,形成了一個房地產的高低游產業(yè)鏈,利用中華企業(yè)的土地資源優(yōu)勢,形成了開發(fā)、銷售流水線的操作模式。