收購(gòu)物業(yè),一個(gè)多月后出售套現(xiàn)。一家名為高和投資的私募基金在宏觀調(diào)控趨緊的當(dāng)下仍然迅速完成了這一過(guò)程。

　　5月初,高和投資買(mǎi)下了距離北京昆侖飯店不遠(yuǎn)的琨莎中心二期寫(xiě)字樓及商鋪,并更名為中莎廣場(chǎng)。盡管董事長(zhǎng)蘇鑫沒(méi)有流露具體的成交金額,但據(jù)知情人士介紹,中莎廣場(chǎng)的收購(gòu)價(jià)非常具有競(jìng)爭(zhēng)力。6月20日,中莎廣場(chǎng)將按原打算逆市開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)價(jià)約為35000元/平方米。

事實(shí)上,中莎廣場(chǎng)已經(jīng)是高和投資成立以來(lái)的第二筆收購(gòu)。在此之前,該基金已收購(gòu)了位于東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)凱德華璽項(xiàng)目上千平方米的底商,經(jīng)過(guò)資產(chǎn)管理,出租給一些高品德的租戶,以期此后以較高溢價(jià)賣(mài)出獲益。

宏觀調(diào)控下,國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)私募基金似乎迎來(lái)一次難得的機(jī)會(huì)。據(jù)懂得,高和投資定位為國(guó)內(nèi)第一家以商業(yè)地產(chǎn)為投資方向的私募基金,這與蘇鑫的經(jīng)歷不無(wú)關(guān)系。在擔(dān)負(fù)高和投資的掌門(mén)人之前,蘇鑫在SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))有著11年的任職經(jīng)驗(yàn),去職之前,他是SOHO中國(guó)的副總裁,主管銷(xiāo)售。

“去年10月,我出來(lái)創(chuàng)立了這家公司,那時(shí)候我就要斷定我為什么要做基金,我將來(lái)要投的是哪個(gè)方向。”蘇鑫彼時(shí)的結(jié)論是,相對(duì)于國(guó)外基金占房地產(chǎn)投資市場(chǎng)份額的60%至70%,國(guó)內(nèi)基金目前在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上的比例還很小,因此他決定到一線城市收購(gòu)商辦物業(yè),經(jīng)過(guò)“資產(chǎn)精裝修”后,找到“安全資本”作為物業(yè)的新買(mǎi)家。

據(jù)蘇鑫介紹,高和投資收購(gòu)商辦物業(yè)的資本大多來(lái)自北京,“他們熟悉這個(gè)城市,資金請(qǐng)求高收益并可以承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)”;而后期的“安全資本”重要來(lái)自于山西、內(nèi)蒙古能源、礦業(yè)方面的民間資本,“這類資本不會(huì)炒房,他們尋求的是持有物業(yè),通過(guò)租金取得收入,以及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的升值,他們重視的是長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。”

高和投資的運(yùn)作模式被簡(jiǎn)略概括為:募集尋求高收益的資金,投資收購(gòu)北京等一線城市的商辦物業(yè),對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新包裝和整合,引入符合特定請(qǐng)求的租戶后,將手中的物業(yè)資產(chǎn)出售給安全資本,再搖身一變成為這些商辦物業(yè)的資產(chǎn)管理者,從而獲得長(zhǎng)期穩(wěn)固的管理費(fèi)用。

“現(xiàn)在,我非常慶幸當(dāng)初選擇了將商業(yè)地產(chǎn)作為投資方向。”蘇鑫對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表現(xiàn),在如今的調(diào)控環(huán)境下,商辦物業(yè)不在政策的打壓范疇內(nèi),而這就對(duì)山西、內(nèi)蒙古的安全性資本構(gòu)成了強(qiáng)盛的吸引力。

“商業(yè)地產(chǎn)的確是一個(gè)宏大的價(jià)值洼地。”北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為,這次宏觀調(diào)控?cái)D出住宅市場(chǎng)泡沫的同時(shí),也讓人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有了重新的審視。“據(jù)我懂得,之前純粹炒樓的溫州炒房團(tuán),現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)向具有穩(wěn)固的現(xiàn)金流收益的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”

與SOHO中國(guó)的模式異曲同工,中莎廣場(chǎng)盡管限定投資者必須為以中長(zhǎng)期投資收益為目標(biāo)的安全性資本持有者或自用客戶,但其面對(duì)的賣(mài)家依然是個(gè)人,其對(duì)商辦物業(yè)的處理方法也依然為散售。

而在建外SOHO散售之后持續(xù)至今的物業(yè)糾紛尚未散去之時(shí),高和投資旗下物業(yè)的未來(lái)遠(yuǎn)景無(wú)疑也讓人捏一把汗。

“我們請(qǐng)求投資人承諾在5個(gè)月內(nèi)委托唯一一家代理公司出租,并在業(yè)主委員會(huì)成立之前代表投資人統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)和諧。”蘇鑫說(shuō)明。但他也坦言,在業(yè)主委員會(huì)成立之后,高和投資就會(huì)全身而退。

物業(yè)管理的隱患之外,對(duì)于高和投資來(lái)說(shuō),其核心競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)疑在于獲得前期私募及后期安全性資金的渠道,并與之保持長(zhǎng)期良好的相互信任的關(guān)系。蘇鑫表現(xiàn),在公司創(chuàng)辦的前期,獲得這些渠道靠的是個(gè)人人脈,在后期的發(fā)展中,就要依附公司品牌,“所以現(xiàn)在我們最核心的還是要把目前的兩個(gè)項(xiàng)目做好,只能成功,不能失敗。”