諸多項(xiàng)目帶來的宏大開工量,也使得前期需投入巨額資金。按照打算,綠地團(tuán)體2010年施工面積預(yù)計(jì)達(dá)到3000萬平方米,即使消除去年底在建的1800萬平方米,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),綠地團(tuán)體全年的建筑施工方面的支出累計(jì)仍將超過500億元。

資金流入方面,2009年綠地團(tuán)體整體業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過740億元,其中房地產(chǎn)銷售額約422億元。2010年前5個(gè)月,據(jù)張玉良流露,綠地團(tuán)體已實(shí)現(xiàn)銷售430億元。2009年,綠地團(tuán)體全年獲得銀行授信總額474億元,但是在2009年9月之后,并未獲得新的授信。

今年樓市調(diào)控以來,綠地團(tuán)體在房地產(chǎn)銷售事跡上呈現(xiàn)滑坡,5月份銷售額環(huán)比降落了27%左右。而今年全年的銷售目標(biāo)超過1000億元,其中房地產(chǎn)銷售額超過700億元。

綠地的負(fù)債率等具體財(cái)務(wù)指標(biāo),記者無從得知。但從資金流入與支出的比例來看,對(duì)于超過千億元的資金支出,其資金鏈顯得吃緊。

分析師薛建雄表現(xiàn),綠地是去年拿地最多的開發(fā)商,也是目前開工量最多的企業(yè),時(shí)值宏觀調(diào)控,如果綠地預(yù)售回籠資金才能不足的話,其將面臨很大的資金壓力。

張玉良則否定綠地的資金鏈存在問題。他告訴記者,今年1月~5月,綠地的現(xiàn)金流入達(dá)420億元。而且,張玉良信任,今年綠地實(shí)現(xiàn)1000億元的銷售目標(biāo)沒有問題,不會(huì)對(duì)銷售目標(biāo)進(jìn)行調(diào)劑。

模式誘因

由于沒有公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),資金鏈爭(zhēng)議短期內(nèi)不會(huì)有定論。但是,有分析人士指出,綠地房地產(chǎn)開發(fā)模式,或許就是其降價(jià)的另一層誘因。

一方面,綠地?zé)嶂杂诟鞯氐牡貥?biāo)性商業(yè)建筑的投資開發(fā),這一類項(xiàng)目往往需要大批的資金沉淀,投入高且資金回報(bào)周期長(zhǎng);另一方面,綠地在各地均以“大盤開發(fā)”模式為主,甚至是“造城”項(xiàng)目,動(dòng)輒占地上千畝的大盤比比皆是。這一類大盤開發(fā)項(xiàng)目,同樣對(duì)資金請(qǐng)求很高,不僅前期土地需大批投入,而且更需要快速消化,獲取滾動(dòng)開發(fā)資金,進(jìn)步資金周轉(zhuǎn)率。

據(jù)介紹,今年綠地將“重點(diǎn)加大商業(yè)綜合體、酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目標(biāo)投資力度”。上述大連、濟(jì)南、南昌等地項(xiàng)目,多為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑。

以大連為例,今年5月底,綠地與大連市政府簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議,擬在大連市開發(fā)建設(shè)世界第三、中國第二、東北第一高樓,兩個(gè)綜合體項(xiàng)目總建筑面積約150萬平方米,投資額140億元。

公開材料顯示,目前綠地經(jīng)營(yíng)中的商業(yè)地產(chǎn)已達(dá)到150萬平方米,約150億元范圍;在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是超過1000萬平方米之巨。

“這些項(xiàng)目標(biāo)總投資超過千億元,其中任何一個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)宏大的工程,投資宏大,周期漫長(zhǎng),對(duì)企業(yè)資金請(qǐng)求頗高,以往一棟高樓拖跨一個(gè)企業(yè)的案例不勝枚舉,更何況這么多項(xiàng)目集中于同一個(gè)企業(yè)。”上述業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心。

同樣,大盤項(xiàng)目對(duì)資金請(qǐng)求也很高。開發(fā)過程中,請(qǐng)求去化率高、現(xiàn)金回收快,資金周轉(zhuǎn)率高,資金鏈請(qǐng)求能持續(xù)滾動(dòng)。綠地在天津、重慶、濟(jì)南、香河、西安等地參與舊城改革和新城建設(shè),項(xiàng)目占地動(dòng)輒上千畝,均屬大盤開發(fā)。

上海業(yè)內(nèi)人士告訴記者,上海郊區(qū)的大型政府項(xiàng)目,如徐匯、南匯、松江、寶山、青浦等地的大型住宅社區(qū)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目,都屬綠地團(tuán)體,總投資額超過120億元。

上述分析人士表現(xiàn),盡管這些項(xiàng)目都有政府支撐,但是由于其過于宏大的投資范圍,還是會(huì)讓綠地在資金方面捉襟見肘。