樓市尋底進行時

調(diào)控政策若能持續(xù),房價調(diào)劑的拐點將可能在今年四季度來臨

地產(chǎn)調(diào)劑“黑五月”結(jié)束,一切跡象顯示著價格拐點仍在醞釀—如果拐點還會呈現(xiàn)的話。

5月,全國各重要城市住宅交易量急劇萎縮,一線城市降幅高達六成至七成,各大房企的銷售事跡慘淡,幾乎全軍盡墨。然而,在地產(chǎn)新政滿月前后的一段“真空期”,市場交易量呈現(xiàn)跌幅放緩或止跌的跡象。在5月底最后一周,滬、穗、深三個城市的新建商品住宅銷售量,甚至呈現(xiàn)環(huán)比(較此前一周)增加約30%。

　這一小幅、局部反彈,在調(diào)控背景下,格外惹眼。有分析人士認為,市場的廣泛預(yù)期在調(diào)控中并未產(chǎn)生本質(zhì)性轉(zhuǎn)變,對政府實現(xiàn)較高的調(diào)控目標(如一線城市房價下調(diào)30%)和持續(xù)較長的調(diào)控時間(如一年以上),并無充分信心。

“我們預(yù)計,中國本輪房地產(chǎn)壓縮調(diào)控的持續(xù)時間應(yīng)當(dāng)在六個月左右。”渣打銀行駐中國一位分析師在接收本刊記者采訪時稱。

6月初,隨著“第二套房”從嚴認定等新一波政策出臺,市場上對調(diào)控持續(xù)性的預(yù)期得到強化。眼下,一個廣泛見解是,國內(nèi)重要城市房價將持續(xù)尋底,隨著開發(fā)商紛紛試探性調(diào)價,新建商品住宅價格本質(zhì)性下調(diào)才剛剛開端。調(diào)控政策若能持續(xù),房價調(diào)劑的拐點將可能在今年四季度來臨。

降價虛實

房價真的降落了嗎?

各家房產(chǎn)中介機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,一線城市5月二手住宅銷售價格大多呈現(xiàn)下跌,表明價格環(huán)比降落的趨勢得到廣泛認可,降幅大小則見解不一。

中原地產(chǎn)研究報告稱,京滬穗深津五大城市,除了天津,其余四城市二手住宅價格5月均呈現(xiàn)下跌。其中深圳和上海價格下跌最明顯,環(huán)比跌幅分辨為2.9%和2.5%;北京和廣州跌幅分辨為1.6%和1.5%。天津仍有小幅上漲,但漲幅已經(jīng)明顯回落。

國家統(tǒng)計局最新頒布70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示,5月二手住宅銷售價格同比上漲9.2%,漲幅縮小,環(huán)比則呈現(xiàn)0.4%的降落。

新建住宅銷售量降落亦很明顯,價格走勢則由于各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)差別很大,顯得撲朔迷離。國家統(tǒng)計局70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示,5月新建住宅銷售價格同比上漲15.1%,環(huán)比亦上漲0.4%,但漲幅均在縮小。中國指數(shù)研究院和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示,北京與上海兩地新建住宅5月交易量環(huán)比有接近50%的降幅,均價環(huán)比跌幅亦高達10%-20%。

“均價并不能反應(yīng)具體房價的真實走勢。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商對本刊記者稱,在處所政府近期限制高價樓盤入市的情況下,新建住宅均價是最容易“被做低”的指標。

5月以來,數(shù)家房企先后曝出采用或明或暗降價促銷策略。恒大地產(chǎn)最先高調(diào)宣稱全國85折優(yōu)惠。萬科在北京和深圳低調(diào)試探性打折,隨后公開否定將進行廣泛降價。綠地則以18周年慶的名義進行全面優(yōu)惠促銷。在北京前期房價漲幅較大通州和望京地區(qū),新盤價格也呈現(xiàn)明顯調(diào)劑,龍湖一個位于通州項目價格目前定于每平方米1.8萬元,遠低于兩會前后的價格。

但是,大多數(shù)房地產(chǎn)新盤項目要么延后開盤,要么很難看出降價。一家房地產(chǎn)廣告公司的總經(jīng)理稱,目前北京新盤供給比較少,很多項目都推遲了開盤時間,新盤打折的幅度其實微乎其微,真實房價尚未回落到今年春節(jié)前后,通州和望京地區(qū)可視為特例,因前期上漲太猛。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩亦認為,目前北京房價尚未回落至年初程度,5月北京新房成交價環(huán)比降幅在3%左右。

上述地產(chǎn)廣告公司人士認為,若要客觀考核調(diào)控以來北京房價走勢,最典范的參照樓盤是萬科藍山項目。這個住宅項目位于北京東四環(huán)附近,2009年底開盤時單價為每平方米3萬元,今年春節(jié)前后至全國“兩會”前,漲至3.5萬元,“兩會”結(jié)束后隨著北京“地王”頻出,猛漲至4.5萬元,至調(diào)控新政后價格開端回落,目前為3.8萬元。

“調(diào)控開端之后,政府把單價3萬元以上的房子都壓住,方法是個別與開放商約談,就說你這房子5萬,有點高,你再回去研究研究,不說不給你發(fā)證。這樣一來北京3萬元以上的新盤都壓住了,不能說沒作用。”一位北京開發(fā)商對本刊記者說。