在華盛頓舉行的研討會上，美國財政部長蓋特納強(qiáng)調(diào)，“兩房”改革是一個“非常復(fù)雜”的進(jìn)程，動刀需要“慎之又慎”。 本報記者 蔣旭峰 攝

　　在接管住房抵押貸款融資雙巨頭房地美和房利美兩年后，美國政府終于邁出了改革“兩房”的重要一步。

　　2月11日，美國財政部向國會提交了住房金融系統(tǒng)改革報告，闡述了美國住房金融市場改革的可選方案，要求逐步削弱“兩房”，降低政府提供的住房抵押貸款擔(dān)保比例，吸引更多私人資本回歸房地產(chǎn)金融系統(tǒng)。這份報告的公布，預(yù)示著一場“國退民進(jìn)”的美國住房抵押市場改革正徐徐拉開帷幕。

　　“兩房”主導(dǎo)模式面臨終結(jié)

　　財政部發(fā)布的這份長達(dá)31頁的報告認(rèn)為，美國政府的支持已經(jīng)起到了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用，但奧巴馬政府相信在正常的市場環(huán)境下，私人部門應(yīng)該成為抵押貸款的主要來源，并且承受相關(guān)損失。

　　“這份報告是為進(jìn)行根本改革提供的一個方案，即逐步削弱‘兩房’，加強(qiáng)消費(fèi)者保護(hù)，同時保留為需要的人提供買得起或租得起的住房的渠道。”美國財長蓋特納在當(dāng)天發(fā)布的相關(guān)聲明中表示，改革進(jìn)程正在啟動，但需要“負(fù)責(zé)任且謹(jǐn)慎地進(jìn)行”，以免對經(jīng)濟(jì)造成破壞。

　　報告提出了改革住房金融系統(tǒng)的三個可選方案，其中包括建立完全私有化的住房金融系統(tǒng);設(shè)立定向擔(dān)保項目和重大風(fēng)險保險基金，以便在出現(xiàn)大規(guī)模危機(jī)時對市場形成支持;政府繼續(xù)為一定規(guī)模的抵押貸款證券提供再保險，但不再通過“兩房”這樣的政府支持企業(yè)來實施。對此業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“完全私有化”的方案最為激進(jìn)。

　　根據(jù)美國政府的數(shù)據(jù)，截至去年第三季度，美國住房抵押貸款中九成以上是由“兩房”和聯(lián)邦住房管理局提供擔(dān)保，而只有不到5%的貸款來自私人資本。目前美國住房抵押市場規(guī)模超過10萬億美元。

　　作為本輪金融危機(jī)的肇始方，以“兩房”為核心的美國住房抵押市場運(yùn)作模式一直飽受詬病。危機(jī)爆發(fā)以來，要求改革“兩房”的呼聲不絕于耳。自2008年9月被政府接管至今，“兩房”已累計接受政府救助金逾1500億美元。由于兩家公司股價長期表現(xiàn)不佳，去年6月16日，“兩房”股票從紐約證券交易所退市。

　　改革料難一蹴而就

　　財政部提出的改革方案最終如何“落地”還要等待國會審議批準(zhǔn)，而在業(yè)內(nèi)人士看來，報告的提交將掀起各利益群體間的爭論，同時標(biāo)志著共和黨和民主黨在住房金融系統(tǒng)改革上的政治和政策較量的開始，相關(guān)方案的討論可能持續(xù)數(shù)月甚至數(shù)年。在11日當(dāng)天舉辦的一場活動上，蓋特納預(yù)計改革住房系統(tǒng)可能需要5-7年時間。

　　目前，華爾街大型銀行對推動住房抵押市場私有化的方案最為支持，因為這將增加其在長期被“兩房”占據(jù)的住房金融市場中的份額。相比之下，社區(qū)銀行、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、建筑商和受益于政府支持的消費(fèi)者團(tuán)體則反對這項變革，并呼吁剔除“完全私有化”的方案。

　　美國證券化論壇執(zhí)行理事多伊奇認(rèn)為，方案中提出的一些短期措施將削減“兩房”的市場份額，“方案中有關(guān)通過提高擔(dān)保費(fèi)用來廢除‘兩房’資本優(yōu)勢，創(chuàng)造公平競爭平臺的目標(biāo)令人鼓舞。這個不公平的優(yōu)勢已經(jīng)限制了私營資本支持住房金融系統(tǒng)的能力，并且將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到美國納稅人身上”。

　　此前已有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商和開發(fā)商向國會建言，稱住房市場目前仍十分脆弱，無法經(jīng)受迅速改革的考驗。不少分析人士就此認(rèn)為，任何對“兩房”的改革措施都將以漸進(jìn)的方式進(jìn)行，以免造成市場動蕩。美國證券業(yè)和市場金融協(xié)會執(zhí)行副主席斯諾克表示，針對住房抵押市場改革的討論最重要的一點就是“確保過渡是平穩(wěn)、謹(jǐn)慎的，不會破壞市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)”。

　　不必?fù)?dān)心大震蕩

　　盡管此前市場對“兩房”改革的各種方案都早有預(yù)期，但方案公布后仍有不少人擔(dān)心美國政府對“兩房”扶持力度的減弱，將提高購房者的借貸成本，并讓脆弱的房地產(chǎn)市場雪上加霜。更有甚者認(rèn)為，住房金融系統(tǒng)的問題非常復(fù)雜，房地產(chǎn)市場的震蕩可能影響美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并進(jìn)一步影響全球經(jīng)濟(jì)。

　　對此，中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院世界經(jīng)濟(jì)研究所所長陳鳳英在接受中國證券報記者采訪時表示，改革方案出臺后，抵押貸款會減少，房地產(chǎn)市場可能會蕭條一段時間，但預(yù)計美國政府還有后續(xù)安排，短期會為市場提供一定措施保障，不會出現(xiàn)大的震蕩。而購房成本上升，沒有錢買房的人買不起房了，反而會激活租房市場。

　　陳鳳英還表示，“兩房”股票摘牌已經(jīng)有一段時間，這表明這種企業(yè)的運(yùn)作模式已經(jīng)不適合后危機(jī)時代，改革是遲早的事。美國政府能夠做出這樣的決定，表明房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，美國政府有信心解決問題了。目前的問題都是危機(jī)的“后遺癥”，但不會引發(fā)下一波危機(jī)。