央行6月17日頒布的第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查成果顯示,居民對房價上漲預(yù)期弱化,張望情感導(dǎo)致購房意愿降落。業(yè)內(nèi)專家表現(xiàn),受樓市調(diào)控新政影響,買賣雙方尤其是買方市場張望情感濃重,一線城市房價下跌已成定局,銀行存量房貸風(fēng)險將有所上升。

央行的此項調(diào)查成果顯示,對當(dāng)前房價程度,72.5%的居民認為“過高,難以接收”,該比例自去年第二季度以來逐季攀升,至本季再創(chuàng)新高。雖然29.3%的居民對未來房價仍持上漲預(yù)期,但比一季度低10個百分點,房價上漲預(yù)期有所弱化。在此預(yù)期下,城鎮(zhèn)居民張望情感濃重,購房意愿降落。未來3個月意欲購房的居民占比降至15.5%,持續(xù)兩個季度回落,累計降幅近3個百分點,結(jié)束了去年以來持續(xù)上升的勢頭。央行在調(diào)查中還發(fā)明,45.7%的城鎮(zhèn)居民偏向于選擇“更多儲蓄”,36.4%的居民偏向于“更多投資”,包含購置債券、基金、股票等,而18%的居民偏向于“更多花費”。

實際上,城鎮(zhèn)居民購房、投資、儲蓄意愿的變更已在5月經(jīng)濟金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。央行數(shù)據(jù)顯示,受房市調(diào)控、住房成交量降落的影響,5月份居民戶貸款增加2633億元,較上月少增622億元,占總新增貸款的比重為41%,較上月占比略有降落。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%,漲幅比4月份縮小0.4個百分點;環(huán)比上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個百分點,環(huán)比漲幅為持續(xù)14個月新低。其中,北京地區(qū),5月房價同比上漲14.3%,環(huán)比降落0.1%。也就是說,和今年4月相比,5月北京房價略有降落。這也是持續(xù)15個月以來,北京房價首次降落。記者注意到,北京的二手房市場也產(chǎn)生了較大變更,有的二手房房價每平米降落數(shù)千元,但掛牌數(shù)日仍無人問津。更有數(shù)據(jù)顯示,北京6月上半月取得預(yù)售允許證的12個項目合計供給4788套,全部為未簽約狀態(tài)。

房地產(chǎn)調(diào)控以來,記者收到的為數(shù)不多的幾則傾銷樓盤的電話或短信,售樓員無一例外地將價格優(yōu)惠當(dāng)成了新樓的賣點。5月5日,當(dāng)恒大第一個打出打折牌時,很多業(yè)內(nèi)人士還認為是作秀;但一個月過去,在北京,萬科、富力等房企的多個項目在悄悄降價;6月8日,綠地發(fā)布,將在全國41座城市對100個樓盤進行優(yōu)惠促銷。

本報專家組成員、中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員易憲容就表現(xiàn),住建部、央行、銀監(jiān)會三部門最近對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范,對于個人購置住房貸款是否為第二套住房,既以家庭是否持有住房為標準,也以家庭是否利用過銀行貸款購置住房為標準,而且還得盡責(zé)調(diào)查來斷定個人家庭持有住房之情況。它對當(dāng)前及將來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響不可低估。“三部門對‘二套房認定標準’的規(guī)范,就是中央政府明白地向房地產(chǎn)市場發(fā)出的明白信號,最近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時性的條例,而是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的原則。‘國十條’都會逐漸轉(zhuǎn)化為可操作的細則,而不是臨時性的條例”,易憲容說。“認房又認貸”的二套房認定標準出臺之后,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,近兩周一些城市部分新盤可能會呈現(xiàn)退房潮。

與成交量大幅萎縮、房價調(diào)劑預(yù)期加強同樣籠罩市場的,還有對銀行存量房貸風(fēng)險的擔(dān)心。6月15日銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》指出,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險正在上升,并警告不良貸款增加壓力。銀監(jiān)會表現(xiàn),隨著房地產(chǎn)市場不斷定性逐步增加,2010年個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行動可能加劇,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn),信用風(fēng)險隱患可能上升。

銀監(jiān)會稱,2009年銀行業(yè)新增國民幣貸款9.59萬億元,同比增速達31.7%,創(chuàng)近十年來的新高,同時貸款期限結(jié)構(gòu)以中長期為主,投向也比較集中。隨著整體經(jīng)濟運行環(huán)境常態(tài)化以及結(jié)構(gòu)調(diào)劑步伐的加快,2010年部分信貸資金形成本質(zhì)性風(fēng)險和喪失的可能性增大。

確實,對于銀行來說,增量房貸可以依附進步首付比例、上調(diào)利率的方法把持風(fēng)險,但對于存量房貸來說,銀行面臨的風(fēng)險壓力更為突出。一方面,銀行的按揭是在房價猛漲的同時增加最為迅速,如果房價向下調(diào)劑30%,一部分按揭貸款幾乎沒有安全邊際,而七折優(yōu)惠利率的房貸將最先跌入風(fēng)險的泥潭。另一方面,由于宏觀調(diào)控使二手房成交量萎縮,對于有多套房按揭的投資性購房者來說,短期內(nèi)宏大的負債壓力將加大其“斷供”概率。