由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦的“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店隆重揭幕，會(huì)議主題為——地產(chǎn)考驗(yàn)中國(guó)：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強(qiáng)、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟(jì)學(xué)家將組成最強(qiáng)演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢(shì)下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)，為迷霧中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)號(hào)脈、開(kāi)方。

主題演講：易小迪 陽(yáng)光100團(tuán)體董事長(zhǎng)

出色專(zhuān)題：博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會(huì)

首先評(píng)價(jià)宏觀(guān)調(diào)控的后果，調(diào)控的后果我個(gè)人認(rèn)為就是不成功的，有很多人說(shuō)房?jī)r(jià)是穩(wěn)固了，已經(jīng)把持住了，這是最成功的。我們剛剛聽(tīng)到聶會(huì)長(zhǎng)講的，房子調(diào)控兩個(gè)目標(biāo)，把持房?jī)r(jià)，健康發(fā)展，這次調(diào)控是否帶來(lái)健康發(fā)展，我想政府也好，也應(yīng)當(dāng)看到了，發(fā)展商盼望房產(chǎn)能夠繁榮，健康發(fā)展，那么房?jī)r(jià)并沒(méi)有真的調(diào)多少，銷(xiāo)量大幅度的下滑，政府看到房?jī)r(jià)下滑，銷(xiāo)量就是穩(wěn)固和增加，老百姓還沒(méi)有得到利益，沒(méi)有購(gòu)置或者是大批去購(gòu)置低價(jià)房，房地產(chǎn)壓縮銀根就降了，壓縮銀根重要的原因還是在于供求關(guān)系發(fā)展商再生產(chǎn)的才能應(yīng)當(dāng)順暢的買(mǎi)通，如果發(fā)展商現(xiàn)在低價(jià)賣(mài)了以后，再生產(chǎn)的價(jià)值高于現(xiàn)在的情況就不會(huì)再生產(chǎn)的，只有預(yù)期房?jī)r(jià)是合理有毛利的，才會(huì)擴(kuò)大生產(chǎn)，如果只是單純的壓縮銀根，只是低價(jià)拋售的話(huà)也是暫時(shí)的行動(dòng)。

核心是供求方面導(dǎo)致成本一路走高，到目前為止還未解決，各位開(kāi)發(fā)商都有這樣的經(jīng)歷，地價(jià)是這幾年的熱門(mén)，媒體也總是講地王，未講房?jī)r(jià)，哪里呈現(xiàn)了地王，哪里就會(huì)呈現(xiàn)高的房?jī)r(jià)。我們買(mǎi)了100萬(wàn)平方米的土地，做了四年，銷(xiāo)售完了以后，再買(mǎi)第二個(gè)地塊的時(shí)候，樓面地價(jià)是3600元/平方米，銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)要提價(jià)，因?yàn)楦鞣矫娴某杀旧仙�了，因此銷(xiāo)售價(jià)格要提升，如果按照以前的方法就很難再生產(chǎn)了。

實(shí)際上房地產(chǎn)的需求并未從本質(zhì)上轉(zhuǎn)變供需抵觸，雖然大家暫時(shí)不買(mǎi)房了，不是因?yàn)闆](méi)有需求，而是因?yàn)樾枨蟊豢酥�，因此�?dǎo)致租金上漲，租金上漲闡明剛性需求是的。

土地問(wèn)題不解決，基本性的供求問(wèn)題是無(wú)法解決的。房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程在本次調(diào)控過(guò)程中是倒退的，為什么本次調(diào)控可以把持房?jī)r(jià)，而是采用了打算經(jīng)濟(jì)的手段，就是不容許你購(gòu)置房屋，或者有的處所不給你發(fā)預(yù)售證，將房?jī)r(jià)下調(diào)才會(huì)發(fā)預(yù)售證，這樣的房?jī)r(jià)為什么沒(méi)有大的變更，就是因?yàn)椴徽鎸?shí)，過(guò)去有糧票，所以導(dǎo)致饅頭的價(jià)格是虛偽的，今天的價(jià)格即使下調(diào)，也是人為口之的，目前房?jī)r(jià)的穩(wěn)固不可能長(zhǎng)期持續(xù)下去的。

房地產(chǎn)的投資屬性是天然存在的，很多處所調(diào)控的目標(biāo)和目標(biāo)盼望將房地產(chǎn)變成自住功效，不盼望有投機(jī)者，如果只是居住的話(huà)，到了今天，銷(xiāo)量應(yīng)當(dāng)是大幅度的降落，因?yàn)樾枨笙陆盗�。但是目前的�?gòu)置者是不理性的，大家認(rèn)為目前的價(jià)格還會(huì)降落，或者是預(yù)期房?jī)r(jià)不會(huì)增加的，反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲5%大家就會(huì)購(gòu)置，上漲10%的話(huà)花費(fèi)者就會(huì)呈現(xiàn)排隊(duì)，因此房地產(chǎn)具有投資的屬性，這是無(wú)法轉(zhuǎn)變的。

地價(jià)上漲的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好，流動(dòng)性充分，土地招拍掛，就會(huì)呈現(xiàn)地王，目前經(jīng)濟(jì)下滑，為什么沒(méi)有人購(gòu)置房屋，到處流拍，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為土地也是投資性的需求，如果逾期不斷定性，或者是流動(dòng)性緊張，開(kāi)發(fā)商也不購(gòu)置。如果從房地產(chǎn)的投資屬性格況看來(lái)，很多的花費(fèi)者告訴我，我會(huì)將80%的資金用于購(gòu)置房屋，因?yàn)榉课菘梢缘挚雇ㄘ浥蛎�，也可以保值升值�?/p>

相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)是老百姓保值增值的手段，而且短期內(nèi)是無(wú)法轉(zhuǎn)變的。保障房是無(wú)法替代商品房的，因?yàn)楸Ｕ戏康娜后w跟商品房的群體是不同的，而且保障性住房不具備投資的屬性，今天購(gòu)置房屋的人，還是重視投資的屬性，因此保障房供給的加大，有利于商品房的結(jié)構(gòu)，但是不會(huì)轉(zhuǎn)變目前的基本性結(jié)構(gòu)。目前眾多的調(diào)控以及核心點(diǎn)，就是用打算經(jīng)濟(jì)的手段，或者是金融手段調(diào)控的，不會(huì)達(dá)到最終的目標(biāo)，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)基本的手段還是土地的問(wèn)題。