無論是房貸政策還是土地增值稅清算,其履行層面的做法將決定樓市調(diào)控的成敗。也就是說,履行到位則調(diào)控后果浮現(xiàn),履行不到位則調(diào)控不可避免再次流產(chǎn)的命運(yùn)。而市場上,我們其實(shí)已經(jīng)看到對沖調(diào)控的力量。

如果說4月17日出臺的國十一條是此輪調(diào)控的核心綱領(lǐng),那么一個(gè)月后,這個(gè)綱領(lǐng)性文件的幾個(gè)重要配套細(xì)則已悉數(shù)露面,包含保障房政策的落實(shí)、土地增值稅清算、二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。加上正在醞釀的房產(chǎn)稅細(xì)則,我們可以看到一條清楚的保障、財(cái)稅、信貸相互配合的組合拳打法。而其中,信貸與財(cái)稅政策對短期內(nèi)的樓市影響力尤其重要。

土地增值稅清算難度仍在

“我不信任政府會一筆一筆清算每一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)土地增值稅。”一位大型上市房企的老總對記者直言不諱。他的意思是,因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅氵^程需要有復(fù)雜的財(cái)務(wù)審計(jì)和核查過程,政府需要投入比目前多出一倍的人力來敷衍這一工作。加上處所政府與開發(fā)商千絲萬縷的接洽,清算工作更是難以順利展開。

可能也正是意識到了這一政策履行的難度,在數(shù)日前國稅總局出臺與此相干清算文件的時(shí)候,股市波濤不驚。

所謂土地增值稅,是根據(jù)《中華國民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地應(yīng)用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。具體稅率為四級超率累進(jìn)稅率:即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的,稅率為30%;增值額占扣除金額50%至100%,稅率40%;增值額占比100%至200%,稅率50%;增值額占比200%以上,稅率為60%。

但是,一直以來,因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)成本(即可扣除項(xiàng)目)的斷定方法含混不清,又有《土地增值稅暫行條例實(shí)行細(xì)則》第十六條規(guī)定:由于涉及成本斷定或其他原因,而無法據(jù)以盤算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅。所以多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都采用預(yù)征收方法。同時(shí),因?yàn)樵摱惙N為處所稅種,土地增值稅目前在各地的征收標(biāo)準(zhǔn)不一。例如,南京2007年時(shí)普通商品房預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售金額的1%,商鋪為2%,高級別墅為3%。上海多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)預(yù)征額為房屋銷售價(jià)格的1%。

2007年1月,在房地產(chǎn)市場過熱的大背景下,調(diào)控者曾經(jīng)啟動(dòng)過一次土地增值稅清算工作,彼時(shí),市場一片驚慌。當(dāng)時(shí),萬科為支付可能開端清算的土地增值稅,曾于2004至2006年三年分辨提留籌備金4000萬、9000萬和3個(gè)億。土地增值稅清算為開發(fā)商帶來的財(cái)務(wù)影響可見一斑。

不過,心驚膽戰(zhàn)的開發(fā)商們并沒有被如約清算。因?yàn)殡S之到來的全球金融危機(jī)和調(diào)控疊加效應(yīng)很快將中國樓市拉入谷底,土地增值稅的清算工作也不了了之。

到2010年這一次宏觀調(diào)控,同樣是基于2009年宏大的房價(jià)上漲壓力,調(diào)控者再提土地增值稅清算,市場已經(jīng)顯出聽?wèi)T“狼來了”的不認(rèn)為然。

可能也是看到了土地增值稅清算的難度,國稅總局6月又下發(fā)了一個(gè)通知,即《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》,將目前的土地增值稅預(yù)征率和清算環(huán)節(jié)的核定征收率進(jìn)行調(diào)劑。除保障性住房外,東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%。另外,嚴(yán)禁在清算環(huán)節(jié)呈現(xiàn)“一核了之”的做法,并斷定核定征收率不得低于5%。

這些做法的目標(biāo)只有一個(gè),如果清算難度太大,那么就通過預(yù)征收和核定征收的嚴(yán)格管理來增加開發(fā)商成本。南京某大型房企高層介紹,目前南京開發(fā)商在項(xiàng)目銷售之初預(yù)交土地增值稅率已經(jīng)上調(diào)到銷售總額的2%。統(tǒng)一調(diào)劑為5%的核定征收率對開發(fā)商來說意味著成本支出有所進(jìn)步。但總體來看,其打擊力度比清算要弱化很多。