（起源：中國證券報 劉放）“房地產市場未來的走勢重要看傳說中的上海房產稅。”復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授昨天在南京舉辦的“中國經(jīng)濟與房地產趨勢”論壇上稱。

他流露，上海最近已經(jīng)給中央上報了關于房產稅的兩套計劃，A計劃比較溫和，B計劃比較嚴格。A計劃是“老人老措施”，即在新的房產稅沒出臺前買的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產稅出臺后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他認為，“這個計劃的利益是，方方面面的利益沒有觸及，新買的也起碼有兩套不征稅，對房地產的沖擊會小一點。但毛病也在于沒有觸及既得利益者。”

B計劃則是新房和老房都征稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房還是老房都要征。謝百三認為，“這套計劃比較嚴格，如果實行這套計劃，必定有炒房人不顧一切賣房子。”

房價跌三成銀行扛得住？

銀行房貸壓力測試顯示風險可控 有業(yè)內人士稱測試成果過于樂觀

房貸壓力測試成果顯示，目前房地產貸款風險基礎可控，多數(shù)銀行在房價下跌三成的假設情景下，銀行信貸質量惡化程度并未超過警惕程度。但也有觀點認為壓力測試未考慮房地產對宏觀經(jīng)濟的聯(lián)動影響，測試結論偏于樂觀。

一直以來，在監(jiān)管機構主導下的銀行壓力測試給人的感到頗為神秘。記者得到的一份房貸壓力測試的內部報告顯示，壓力測試是在三種假設情景下對商業(yè)銀行個人住房貸款、開發(fā)貸款、土地儲備貸款以及房地產高低游貸款質量的遷徙情況進行檢測。具體分為，輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個基點，房價下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個基點，房價下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個基點，房價下跌三成。

銀行壓力測試采用“專家斷定”法，基礎步驟為設定壓力情景——分析借款人現(xiàn)金流，財務成本變動時，第一還款起源影響程度——分析抵押物變現(xiàn)收入籠罩貸款本息情況——綜合評估斷定借款人足額償還貸款本息才能——斷定對五級分類成果變動。

消息人士流露，對個人住房貸款的測試，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當?shù)氐姆渴凶儎�、借款人行動特點等具體因素進行測算。“要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新盤算存量借款人的償債才能，由銀行根據(jù)經(jīng)驗值斷定安全警惕線。”

房價跌三成以上 不良貸款率將跳升

測試成果

記者從多家銀行風控部門懂得到，在輕度和中度的測試環(huán)境下，房價和利率的變動對銀行房地產貸款的質量影響不大，而如果房價跌幅達到三成，同時利率上升108個基點，“這將為銀行的資產質量帶來必定的麻煩”。

上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，滬重要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準，對房地產相干貸款進行了壓力測試。總體來看，壓力情景下對銀行業(yè)經(jīng)營整體影響較小，即使房價下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準程度，分辨升至0.58%、0.74%和1.58%。

某家股份制銀行高層對記者表現(xiàn)，雖然在輕度和中度壓力環(huán)境下，銀行風險質量得到了很好的把持，但是壓力測試成果顯示，在房價下調30%、基準利率上浮108個基點的重度環(huán)境下，商業(yè)銀行的房地產貸款不良率會呈現(xiàn)較大幅度躍升。

不過，有專家指出，目前我們所采用的壓力測試方法僅考慮房地產價格降落對房地產企業(yè)及個人違約率的影響，而實際由于房地產與宏觀經(jīng)濟的高度相干性，房地產價格的波動幾乎會對所有經(jīng)濟部門造成影響，但由于目前暫時缺乏對該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產價格降落對非房地產類經(jīng)濟部門造成的負面影響。這種情況可能會在必定程度上使壓力測試的結論偏于樂觀。