在市場廣泛面臨定價(jià)困局的背景下，地王項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)桿效應(yīng)被格外彰顯。

6月27日，保利位于北京大興黃村的項(xiàng)目茉莉公館開盤，再現(xiàn)千人排隊(duì)、當(dāng)天基礎(chǔ)售罄、熱銷9.5億元……當(dāng)日傍晚，保利交出了這樣的成績單。

而附近該項(xiàng)目標(biāo)另一地王項(xiàng)目綠地新里·西斯萊早在4月底就已開盤，售價(jià)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，即使恰逢調(diào)控政策最為激烈的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但依然逆市熱銷。

此前，面對可能持續(xù)下行的樓市，業(yè)內(nèi)人士廣泛預(yù)測，地王將難逃被套厄運(yùn)。但近期幾個(gè)地王項(xiàng)目標(biāo)熱銷卻出乎了業(yè)界預(yù)感。

“采用快產(chǎn)快銷的模式，且開盤定價(jià)趨向保守，加上品牌效應(yīng)、項(xiàng)目本身的特點(diǎn)等，所以能吸引諸多購房者。另一方面，為入市造足懸念，尤其是在定價(jià)上，直到最后一刻才頒布價(jià)格，成功地吸引了足夠的眼球。”一位不愿具名的地產(chǎn)研究人士如此分析這些樓盤熱銷的原因。

值得注意的是，這一類似捉迷藏的定價(jià)策略早已被開發(fā)商廣為應(yīng)用，在樓市風(fēng)行的“標(biāo)桿定價(jià)法”中，標(biāo)桿企業(yè)和標(biāo)桿項(xiàng)目標(biāo)作用尤為明顯。

保守解套

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至7月1日，保利茉莉公館一期推出的662套房，已簽約468套，簽約率達(dá)七成以上，成交均價(jià)16612元/平方米。

這離其開盤只不過4天時(shí)間。當(dāng)日的開盤現(xiàn)場，除了開發(fā)商統(tǒng)計(jì)的1700多位有選房卡的人之外，售樓處門前還集中了十?dāng)?shù)位中介人員，每逢購房者經(jīng)過，中介會(huì)立即遞上名片，并詢問“是否買到房，如果沒買到，3天后可以通過中介買，除了繳納中介費(fèi)，不用其他任何費(fèi)用”。

在各大房地產(chǎn)網(wǎng)站上，亦隨后呈現(xiàn)了多個(gè)轉(zhuǎn)讓房號(hào)的信息。其火爆程度可見一斑。

事實(shí)上，這段時(shí)間以來，多數(shù)開發(fā)商的日子并不太好過。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，北上廣深四大城市和青島、廈門、杭州等熱門城市6月份的住宅銷售成交量同比均降70%以上。

在如此僵持煎熬的局面下，保利茉莉公館的銷售事跡刺激了同區(qū)域的樓盤。6月30日，離保利茉莉公館不遠(yuǎn)的綠地新里·西斯萊公館銷售人員稱，目前該樓盤售價(jià)1.9萬元/平方米左右，但預(yù)計(jì)將于7月漲價(jià)，每平方米約漲300元~500元。該項(xiàng)目于4月底開盤的一期房源已基礎(chǔ)售罄。

“保利茉莉公館只是特別案例并不具備廣泛性，不能看作是市場回暖的標(biāo)桿。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，黃村區(qū)域本身較受大開發(fā)商關(guān)注，4月份開盤的綠地新里·西斯萊公館為精裝產(chǎn)品，而保利推出的是毛坯產(chǎn)品，相對有價(jià)格優(yōu)勢；區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)商如東亞新華、金地等，可能今年下半年才會(huì)推出產(chǎn)品，目前這個(gè)時(shí)候恰是市場的“空窗期”，“種種原因疊加在一起才促成了熱銷，這只是特別市場環(huán)境下的特別案例”。

但這些項(xiàng)目標(biāo)熱銷卻已成為其他地王得主的強(qiáng)心劑。記者懂得到，較受市場關(guān)注的中糧萬科長陽半島預(yù)計(jì)7月25日~30日開盤，這個(gè)昔日房山地王將一次性推出800多套房源，將創(chuàng)下開盤數(shù)量之最。

北京萬科營銷總監(jiān)肖勁表現(xiàn)，從近期開盤的綠地新里·西斯萊公館、保利茉莉公館、遠(yuǎn)洋沁山水等幾個(gè)項(xiàng)目標(biāo)熱銷來看，樓市并不存在人心惶惶的狀態(tài)。

“我們現(xiàn)在并不擔(dān)心客戶數(shù)量不足，而是擔(dān)心數(shù)量太多了。”肖勁如是稱。據(jù)其流露，長陽半島目前每天平均增加90~100個(gè)客戶，辦卡數(shù)量已達(dá)3000~4000張。

然而，與其他項(xiàng)目一樣，長陽半島的定價(jià)目前仍是懸念。“這就是神秘的處所所在。”肖勁稱，但萬科還是比較透明的，可能會(huì)早一點(diǎn)頒布價(jià)格。

綜合來看，這些已經(jīng)入市或即將入市的京郊樓盤除了昔日“地王”的共性，另有一類似之處在于，均主打中小戶型，劍指首次置業(yè)者。

記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表現(xiàn)，目前的市場環(huán)境下，小戶型低總價(jià)、軌道交通方便、配套設(shè)施完善的樓盤，對普通人群的吸引力相當(dāng)大。