“政府可蒙受20％的降價(jià)，銀行壓力測(cè)試可以蒙受30％，我們開(kāi)發(fā)商可以蒙受40％的降價(jià)。”金地董事長(zhǎng)凌克笑著說(shuō)。面對(duì)一線城市成交量低迷現(xiàn)狀，隨著下半年市場(chǎng)樓盤急劇增多，開(kāi)發(fā)商銷售面臨著宏大壓力，而降價(jià)將成為不二選擇。開(kāi)發(fā)商自稱可以蒙受40％的降價(jià)，但是否愿意通過(guò)大降來(lái)博得銷售，仍是開(kāi)發(fā)商面臨的兩難選擇。

房企事跡區(qū)域性分化

隨著三季度的到來(lái)，主流房企2010年上半年銷售事跡相繼出爐，在這場(chǎng)戰(zhàn)斗中，提前將戰(zhàn)線鋪展至二、三線城市的房企，優(yōu)勢(shì)初現(xiàn)。

作為行業(yè)老大，萬(wàn)科再一次在市場(chǎng)調(diào)控中牢牢盤踞第一的寶座，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬(wàn)平米，銷售金額367.7億元，比第二名保利高出147億元。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科在逆市中銷售事跡不凡，與其降價(jià)不無(wú)相干，但能保持高速的增加，重要是萬(wàn)科最早進(jìn)軍二、三線城市的戰(zhàn)果。

“未來(lái)要想保持20％以上的事跡增加幅度，必須靠二、三線城市。”萬(wàn)科某高層人士曾對(duì)記者表現(xiàn)，雖然一線城市目前的貢獻(xiàn)率依然不錯(cuò)，但一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，盈利空間不大，二、三線的房?jī)r(jià)泡沫較少，上漲空間較大，從萬(wàn)科近兩年來(lái)拿地的軌跡重要是二、三線城市就可看出。

與萬(wàn)科一樣，2010年上半年恒大實(shí)現(xiàn)銷售面積332萬(wàn)平方米，較去年同期增加39％，銷售面積排名行業(yè)第一。

恒大總裁夏海鈞也表現(xiàn)，率先降價(jià)，是其獲得事跡的一個(gè)因素，但基本還在于該團(tuán)體在二、三線城市的排兵布陣，有數(shù)據(jù)顯示，恒大96％的項(xiàng)目位于二、三線城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他同行。

然而，大部分房企離完成年初制定的目標(biāo)還相差很遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，金地團(tuán)體今年上半年的銷售額僅55億元，目前只完成全年銷售目標(biāo)的1/4，這與金地扎根一線城市不無(wú)關(guān)系。

另外，上海本土老大綠城全年銷售目標(biāo)為670億元，上半年僅完成219億元，為全年目標(biāo)的32％。下半年推盤量激增因2008年市場(chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商廣泛壓縮了開(kāi)工和竣工量，直到2009年市場(chǎng)回暖時(shí)，5月份之后開(kāi)發(fā)商才廣泛加大開(kāi)工量，而這些樓盤將在今年三季度后相繼入市。

于下半年的推盤打算，萬(wàn)科團(tuán)體人士告訴記者，全年的推盤比例是四六開(kāi)，即上半年推盤40％，下半年60％，預(yù)計(jì)7月推盤量比6月降落20％-30％左右，9月開(kāi)端推盤量增加。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬(wàn)平米，按其60％的平均銷售率推算，萬(wàn)科上半年推盤面積約為534萬(wàn)平米。以“四六開(kāi)”推算，下半年累計(jì)可售面積為800萬(wàn)平米。

金地全年推盤的比例更是嚴(yán)重失調(diào)，上半年推盤面積為69萬(wàn)平米，下半年推盤數(shù)在200萬(wàn)平米，是上半年的3倍。

此外，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商推盤量廣泛都激增，雅居樂(lè)投資者關(guān)系部經(jīng)理陳嘉揚(yáng)也告訴記者，雅居樂(lè)全年的推盤量也是四六開(kāi)。

自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，但其中沒(méi)有任何一家的融資打算得以通過(guò)。招商、世茂已經(jīng)發(fā)布取消股權(quán)融資打算，都在積極尋找其他融資渠道。

一邊是存貨激增，一邊是銷售不佳現(xiàn)金流緊缺，開(kāi)發(fā)商通過(guò)股權(quán)融資的渠道又行不通，今年已過(guò)去一半，要保障全年事跡，這必定促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)回流現(xiàn)金。